“借名買房”是指房屋的實際出資人借他人名義買房,并以他人名義登記房屋所有權的行為。根據我國《民法通則》關于當事人“意思自治”原則,借名買房是否有效,主要看借名人(實際購買人)和出名人(房屋登記人)之間是否有借名協議,如果借名人和出名人在房屋購買以前簽訂了房屋借名協議,將房屋的權屬約定清楚的,應該認定借名行為有效,房屋的實際權屬歸借名人。
出名人主張房產怎么辦?
如果借名后出名人認為房產歸自身所有,要求借名人騰房,會受到法律支持嗎?此類案件爭論的焦點其實是借名行為是否存在,被告方以雙方之間存在借名買房關系作為抗辯的,法院應當釋明其可以提出反訴要求辦理房屋過戶登記手續,當事人堅持不反訴的,應就其抗辯是否成立進行審理并作為判定。假如查明確實是借名買房關系,依法應當駁回原告的訴訟請求。
出名人擅自出售房產怎么辦?
房產登記在出名人名下,其有出售房產的條件。出名人將登記在其名下的房屋擅自轉讓他人,借名人以其對房屋享有實際權利為由,要求確認買賣合同無效的,一般不予支持,但借名人能夠證明買受人知道或應當知道房屋存在借名登記的除外。
如果買受人是善意第三人,買受人、借名人均要求繼續履行合同,按以下的處理規定:1、已經辦理房屋所有權轉移登記的;2、均未辦理房屋所有權轉移登記的,已經實際合法占有房屋的;3、均未辦理房屋所有權轉移登記,又未合法占有房屋,應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素,公平合理的予以確定。
如何降低風險?
建議消費者應盡量通過正規方式購房,若不得已需要借名買房時,也應注意以下幾個方面:
1、借名買房之前要弄清楚政策規定,借名行為是否違反國家政策性規定,以防將來無法取得房屋所有權(例如部分地區借名購買經濟適用房將被視為損害公共利益而無效);
2、簽訂書面協議。為與借款合同區分,書面協議中應明確雙方的借名買房合同關系,盡量邀請第三方見證;
3、注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協議時的證據,如邀請見證人、進行錄音錄像等;
4、注意保存購房手續,付款證明(銀行轉賬記錄、收據收條、還款記錄等),購房發票,房產證書等書面證據材料,以便發生爭議時能及時取證。
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