1、因賣方超過合同約定不交房
如《上海市房地產(chǎn)買賣合同》第十條規(guī)定:甲方(賣方)未按本合同第四條約定期限交接房地產(chǎn)的,甲、乙雙方同意按下列第款內(nèi)容處理。該條共有三款內(nèi)容可供選擇,其中第一款是繼續(xù)履行合同,此款基本不選擇。第二款是超過一定時間,乙方有權(quán)解除合同。第三款是空白,由雙方協(xié)商確定。實踐中,雙方通常選擇第二款或自行擬定第三款,均約定在超過一定期限時,乙方有權(quán)行使合同解除權(quán)。
2、因賣方超過合同約定時間不辦理過戶手續(xù)
示范文本第六條第三款又規(guī)定:甲方承諾,在乙方或者委托他人辦理轉(zhuǎn)讓過戶時,積極給予協(xié)助。由于甲方故意拖延或者不及時提供相關(guān)材料的,乙方按本合同第十條追究甲方的違約責任。由此可見,在賣方不按時交房或者不按時辦理過戶手續(xù)時,買方可以行使合同解除權(quán)。
3、買方銀行貸款未獲批造成不能繼續(xù)履行合同時,買方可要求解除合同
一般情況下,貸款成數(shù)的變化不會當然導致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同,房屋買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務。因此,當事人在無特別約定的情況下,一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因為由主張解除房屋買賣合同。但是,房屋買受人能舉證證明貸款不足或不成,確實嚴重影響其履約能力,房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行,且該履行障礙并非房屋買受人的信用低等個人原因所致,房屋買受人主張解除房屋買賣合同的,可以允許。在雙方無特別約定時,如果因貸款政策變化等原因確實嚴重影響買方的履約能力,在這種情況下,符合情勢變更原因,買方可以要求解除合同。
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