面積縮水
建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定
張先生預(yù)購了一套商品房,預(yù)售合同約定建筑面積為102平方米,套內(nèi)建筑面積為81平方米。還約定如果產(chǎn)權(quán)登記建筑面積與合同約定建筑面積發(fā)生誤差,比例絕對值低于3%時(shí)據(jù)實(shí)結(jié)算,超過3%時(shí),買家可退房。交房后,張先生委托某房產(chǎn)測繪單位重新測量,發(fā)現(xiàn)總面積與約定一致,但套內(nèi)建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房,但開發(fā)商認(rèn)為不存在違約。
根據(jù)有關(guān)司法解釋,房屋套內(nèi)建筑面積或建筑面積與約定面積不符時(shí),合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內(nèi)的雙方據(jù)實(shí)結(jié)算,若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。專家提醒說,在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買受人在簽合同時(shí),要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。
規(guī)劃縮水
細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”
李先生到某樓盤售樓處,售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規(guī)劃,還重點(diǎn)介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時(shí),盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內(nèi)容僅供參考”字樣,但看到附件中有一期和二期的規(guī)劃圖,就放心買下了一套一期的房子。入住后不久,隨著二期建設(shè)的推進(jìn),他和其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是,李先生與小區(qū)百余名業(yè)主共同將開發(fā)商告上法庭,要求將其恢復(fù)原狀,但既成事實(shí)的東西無法改動(dòng)。
部分開發(fā)商會把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中,并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款,或約定特別輕的違約責(zé)任,以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。專家提醒說,把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同,建議買房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán),再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過規(guī)劃部門的審批;也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同,并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。
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