面積縮水
建筑面積與套內建筑面積都要在合同中約定
張先生預購了一套商品房,預售合同約定建筑面積為102平方米,套內建筑面積為81平方米。還約定如果產權登記建筑面積與合同約定建筑面積發生誤差,比例絕對值低于3%時據實結算,超過3%時,買家可退房。交房后,張先生委托某房產測繪單位重新測量,發現總面積與約定一致,但套內建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房,但開發商認為不存在違約。
根據有關司法解釋,房屋套內建筑面積或建筑面積與約定面積不符時,合同有約定的從約定,無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算,若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。專家提醒說,在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在簽合同時,要把建筑面積與套內建筑面積都作約定。
規劃縮水
細化補充條款防止規劃“變樣”
李先生到某樓盤售樓處,售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規劃,還重點介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時,盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內容僅供參考”字樣,但看到附件中有一期和二期的規劃圖,就放心買下了一套一期的房子。入住后不久,隨著二期建設的推進,他和其他業主發現這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是,李先生與小區百余名業主共同將開發商告上法庭,要求將其恢復原狀,但既成事實的東西無法改動。
部分開發商會把一期后面的規劃描繪到樓書中,并就后期規劃在合同中約定免責條款,或約定特別輕的違約責任,以獲取較小的違約成本與小區規劃變更間的差額利益。專家提醒說,把開發商的規劃作為補充條款寫入合同,建議買房人先查明開發商是否已取得了后面地塊的開發權,再查明小區規劃是否已經過規劃部門的審批;也可要求開發商把這個規劃作為補充條款寫入合同,并在合同補充條款中約定較高違約金。
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