關(guān)于房屋的預(yù)售，其實(shí)一般針對(duì)的都是商品房。即國(guó)家允許開發(fā)商在商品房尚未修建完工之前，就提前銷售賣給購(gòu)房者。但此時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)可能很大，因而就要求開發(fā)商先取得了預(yù)售資格，符合了規(guī)定的條件才行。那現(xiàn)在新房預(yù)售需要滿足怎樣的條件呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、什么是房屋預(yù)售

房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓房買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

預(yù)售特征主要是以下幾個(gè)方面：

(一)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或失去效力的根據(jù)。

(二)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、新房預(yù)售需要滿足什么條件

房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導(dǎo)致投機(jī)行為，損害消費(fèi)者的正當(dāng)權(quán)益。為此，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書簡(jiǎn)稱《城市房地產(chǎn)管理法》)專門對(duì)房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。此項(xiàng)規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因?yàn)橹挥型恋厥褂脵?quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項(xiàng)規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項(xiàng)目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

(三)按提供預(yù)售的房屋計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項(xiàng)規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問題。

(四)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

現(xiàn)房就是指那種已經(jīng)修建完工，在購(gòu)買之后可以隨時(shí)交房的商品房。從這點(diǎn)上來(lái)看，其實(shí)購(gòu)買現(xiàn)房的風(fēng)險(xiǎn)要小一些，自然購(gòu)買現(xiàn)房的價(jià)格也要比期房的價(jià)格高。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，不管是期房還是現(xiàn)房，在購(gòu)買的過程中需要自己注意的地方其實(shí)都是很多的，這些關(guān)系到自身利益的問題，千萬(wàn)不能大意。

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