一、商品房的土地抵押能辦預售證嗎?

土地抵押是不能辦理房屋預售證的。

根據有關法律的相關規定，只有當商品房預售時符合一些特定的條件才可以辦理預售許可證。需要土地擁有者已交付全部土地使用權出讓金，并且取得了土地使用權證書;還要持有建設工程規劃許可證和施工許可證;必須按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金要達到工程建設總的四分之一以上，并確定施工進度和交付日期。

土地抵押后辦理預售許可證的預售條件中的表面進度定為：七層以下的達到主休工程封頂，七層以上的主體工程須建到工程預算總額的2/3以上層數。房地產開發商和金融機構已簽訂預售款協議;土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。符合以上列條件的，房地產開發企業可申請預售許可，經核準后便可取得《房地產預售許可證》。

二、預售許可證的核發程序

(一)行政許可的依據

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條

(二)行政許可的條件

符合《城市商品房預售管理辦法》第五條條件

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

3、按提供預售的商品房 計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 百分之二十五以上，并已經 確定 施工進度和竣工交付日期。

(三)申請材料目錄

1、 商品房預售許可申請表 --主管部門制式表

2、營業執照--需要原件

3、 房地產開發企業資質證書--需要原件

4、 工程規劃許可證--需要原件

5、土地使用權證書--需要原件

6、 施工許可證--需要原件

7、 建設工程投資達到25%以上，以完成基礎工程的證明并需要工程形象進度符合規定的現場照片--各地要求不一致，我所在地為多層要求2層以上，高層要求5層以上，請咨詢當地主管部門

8、 商品房預售方案--需要一房一價備案

9、 預售款監管協議及專用帳戶開戶證明

10、 土地上無房屋或有房屋未辦理房產證的具結書;原房屋辦理權屬登記的需提供注銷證明

11、 施工合同及進度說明

12、土地使用權、在建工程設置抵押的，抵押權人同意辦理預售的書面意見及初始登記前解除抵押的書面保證

13、 預測繪報告

14、 業主臨時公約

15、前期物業服務合同

16、物業管理用房配置情況說明書

(四)行政許可程序

1、申請人向房地產交易管理所提出申請，并提交有關材料。

2、房地產交易管理所對申請材料進行初審，提出初審意見，并將初審意見和全部材料上報縣建設局。

3、建設局進行審核和現場查勘，并作出行政許可決定，準于許可的，于法定時間內向申請人頒發送達許可證書。

(五)行政許可時限

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

2、持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的 百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

(六)行政許可的數量

無限制

也就是說，在土地已經抵押出去的情況下，那么開發商此時對于土地并不擁有完全的使用權。不過，在抵押狀態當中的土地使用權如果想要辦理商品房的預售許可證，還需要滿足其他的特定條件，開發商辦理商品房預售許可證，不是單純的與土地使用權的抵押這一條來考核的。

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