案情簡介

原告煙草公司訴稱，2011年11月1日，原、被告簽訂租賃合同，原告將位于襄陽市樊城區前進路的房屋租賃給被告使用，期限為三年，自2011年11月1日至2014年10月31日止，年租金165000元。合同到期前，原告提前一個月告知被告合同期滿后收回房屋自用。合同到期后，原告多次催收房屋，被告拒絕騰房，占用至今。故為維護原告的合法權益，提起訴訟，請求依法判令被告騰退房屋及設施、設備，并將房屋恢復原狀；判令被告向原告支付自2014年11月1日起至實際騰退房屋時止所欠的房屋使用費及電費；判令被告向原告支付遲延履行違約金49500元；訴訟費由被告承擔。

辦案思路及心得

合同到期前，被告通知原告不再續租，到期后，被告多次找原告協商，原告未派人出面辦理交接手續，導致被告也無法正常經營，造成的損失保留主張賠償的權利。被告沒有違約行為，不應支付違約金，且違約金過高。

裁判結果

本院認為，原、被告簽訂《房屋租賃合同書》，系雙方真實意思表示，符合法律規定，屬有效的合同，對當事人具有法律約束力。合同到期后，被告應按照合同的約定返還租賃物，但被告長期占用租賃物的行為，損害了原告對物的所有權及使用權，給原告造成損失，被告應該賠償，故原告要求被告騰退租賃物及賠償使用費的訴請符合法律規定，本院予以支持。使用費的標準參照合同租金的約定，自2014年11月1日至實際交房之日。被告交納的押金根據合同的約定合同期滿被告收回或沖抵租金，故押金先沖抵租賃物使用費，不足部分由被告賠償。原告訴請的電費，因原告未提供證據證明被告拖欠電費，故該請求本院不予支持。

原告訴請的遲延履行違約金，因雙方對被告遲延履行違約金約定不明，且原告的損失通過被告支付占用費得以彌補，故原告要求被告另行支付遲延履行違約金的請求本院不予支持。原告另主張要求被告將房屋恢復原狀，因原告未提供證據證明房屋原狀的樣子，也沒有證據證明被告侵害了房屋，故該請求本院亦不予支持。被告辯稱被告通知原告辦理交接手續，原告未出面辦理，但未提供證據證實，本院不予采信。

依照《中華人民共和國合同法》第四十四條 ?、第六十條 ?、第一百零七條 ?、第二百三十五條 ?、《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條 ?之規定，判決如下: 一、被告襄陽市樊城區新活力汽修廠將從原告處承租的房屋及設施、設備返還給原告湖北省煙草公司襄陽市分公司。 二、被告襄陽市樊城區新活力汽修廠給付原告湖北省煙草公司襄陽市分公司的租賃物使用費（使用費的標準參照合同年租金165000元的標準計算，自2014年11月1日起算至實際交付租賃物之日止，但應扣除原告應當返還給被告的押金3萬元）。 三、駁回原告湖北省煙草公司襄陽市分公司的其他訴訟請求。