如今國家的經(jīng)濟水平在不斷的提高,隨之一起發(fā)展的房地產(chǎn)飛速發(fā)展,如今的房子的價格已經(jīng)遠遠超過人們的承受范圍內(nèi),在這種情況下很多人選擇去租房,但是有時候會發(fā)生自己租的房子被房主已經(jīng)轉(zhuǎn)讓了,嚴重侵犯了自己的合法權(quán)益,那房屋出租之后可以賣嗎?下面就詳細介紹。
一、已出租的房屋能夠出售嗎
根據(jù)我國相關(guān)政策,已經(jīng)取得合法產(chǎn)權(quán)證書的已購公有住房和經(jīng)濟適用房均可以上市交易。具體包括:
(一)按照成本價、標準價以及按標準價優(yōu)惠辦法購買的公有住房;
(二)按照成本價或者標準價購買的安居工程住房;
(三)集資合作建設(shè)的住房;
(四)按市人民政府規(guī)定的指導(dǎo)價格購買的經(jīng)濟適用住房;
(五)按照高于規(guī)定成本價的價格購買的安居工程房和集資合作建設(shè)的住房。
只要是滿足上述條件,在已經(jīng)取得了房屋合法產(chǎn)權(quán)的情況下,出售房屋并不涉及此房屋是否已經(jīng)出租,也就是說,已經(jīng)出租的房屋是可以出售的。不過在具體的實際操作中,出售已經(jīng)出租的房屋還要注意一些操作細節(jié)。
二、出售已出租的房屋要注意什么
已經(jīng)出租的房屋,由于此時房屋出賣人與承租人具有出租的合同約定,受合同的限制,所以在出售此房屋時形成了房屋出售者也是房屋的出租人、房屋的購買者和房屋承租人三方面的利益關(guān)系,必須要謹慎處理。在出售已經(jīng)出租的房屋時,有兩個概念需要涉及,一個是“優(yōu)先購買權(quán)”,另一個是“買賣不破租賃”。
(一)優(yōu)先購買權(quán)
優(yōu)先購買權(quán)是指民事主體在特定買賣的同等條件下,依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時,在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。根據(jù)本條規(guī)定,承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋。
在出租合同的存續(xù)期間,如果租客滿足了以下條件,都享有房屋的優(yōu)先購買權(quán)。
1、在租賃合同的存續(xù)期間,并且是合法有效的房屋租賃合同。
2、須出賣人出賣其標的物房屋于第三人。不能是贈與、遺贈、繼承、公用征收、征用等非因買賣而轉(zhuǎn)移標的物,否則對他人的干預(yù)即屬過分。
3、在同等的條件下購買。在非同等條件下,承租人不能享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件是指承租人與其他購買人在買賣條件上等同,包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。
4、必須在一定期限內(nèi)行使。如果出租人通知承租人將要出賣租賃的房屋,并提出了一定的期限,而承租人在合理期限內(nèi)沒有購買的意思表示,優(yōu)先購買權(quán)喪失。這說明承租人并不想購買該房屋,也就沒有保護的必要了。
5、出租人須以一定的形式通知承租人。我國現(xiàn)行法律均規(guī)定,出租人出售租賃的房屋,應(yīng)當(dāng)提前通知承租人行使優(yōu)先購買權(quán),不管是采取書面形式,還是采取口頭形式,只要出租人將其意思表示傳達給承租人即可。
所以,如果您正打算出售已經(jīng)出租的房屋,應(yīng)該提前三個月通知承租人,在承租人確認放棄購買的情況下才可以出租,如若不然承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
(二)買賣不破租賃
買賣不破租賃是指在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使出租人將租賃物讓與他人,對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。
一般來說,未經(jīng)登記的租賃合同,當(dāng)房屋所有權(quán)發(fā)生變化時,承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權(quán)利人要求租賃合同繼續(xù)履行。但是,承租人有證據(jù)證明新的房屋權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃事實的除外。
當(dāng)租賃合同未予登記,或者買受人不知道系爭房屋租賃事實的,相應(yīng)的法律后果不能由買受人承擔(dān)。承租人也不能以“買賣不破租賃”為由,對抗買受人對房屋處分的權(quán)利,不能要求房屋租賃合同繼續(xù)履行。同時,出賣人未向買受人告知租賃事實,導(dǎo)致承租人不能主張“買賣不破租賃”而合同不能繼續(xù)履行的,應(yīng)當(dāng)認定出租人違約。承租人可以向出租人主張相應(yīng)的違約責(zé)任。
一般情況下自己的房屋有買賣的權(quán)利,但是在租給別人的情況下如果裝讓出去,租賃關(guān)系不會自動解除,也就是說就算裝讓房屋,房主與租房者的租賃關(guān)系還存在,不受到任何影響,如果強制性解除租賃關(guān)系,將受到相關(guān)法律的制裁。
房屋租賃合同有哪些條款?
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