房子轉(zhuǎn)租時要求符合什么條件
(一)轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意
承租期間,承租人在原則上不可以轉(zhuǎn)租。承租人想把租賃房屋轉(zhuǎn)租出去,必須經(jīng)過出租人同意,沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的,叫不合法轉(zhuǎn)租或者違法轉(zhuǎn)租,為無效。對此,《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。”“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”
(二)轉(zhuǎn)租期限應(yīng)當(dāng)在本租剩余期限之內(nèi)
司法解釋第十五條還規(guī)定,轉(zhuǎn)租合同約定的租賃期限應(yīng)當(dāng)在承租人的剩余租賃期限內(nèi),超出承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間無效。司法解釋規(guī)定“但出租人與承租人另有約定的除外”,是說如果出租人與承租人另有約定,在剩余的租賃期限之外的轉(zhuǎn)租也是有效的,可以按照約定確定轉(zhuǎn)租有效。不過,這實際上等于本租又約定了新的租賃期間,這樣理解更為合適。因此,可以確定轉(zhuǎn)租合同有效的基本條件,一是出租人同意,二是在剩余租賃期間。
(三)出租人的異議權(quán)和同意轉(zhuǎn)租的推定
出租人知道承租人轉(zhuǎn)租而不反對的,司法解釋規(guī)定了兩個規(guī)則:
第一,出租人知道承租人轉(zhuǎn)租的事實,承租人構(gòu)成擅自轉(zhuǎn)租,司法解釋規(guī)定了六個月的異議期限,在六個月內(nèi),出租人發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租的事實,可以提出異議。該異議權(quán)是形成權(quán),一經(jīng)提出異議,轉(zhuǎn)租就無效。六個月期限是除斥期間,為不變期間。
第二,超出六個月異議期,出租人沒有提出異議的,推定出租人同意轉(zhuǎn)租,轉(zhuǎn)租合同有效,出租人應(yīng)當(dāng)認可承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同的效力。
(四)次承租人可以參加本租發(fā)生的訴訟
轉(zhuǎn)租合同的第三人即次承租人,在本租當(dāng)事人之間發(fā)生爭議時,可以參加。因為本租雙方當(dāng)事人發(fā)生糾紛提起訴訟時,或者爭議合同效力,或者爭議租金,其后果可能影響到次承租人的利益,因此,次承租人有權(quán)要求參加訴訟。在參加訴訟時,次承租人的身份是無獨立請求權(quán)的第三人,沒有獨立的請求權(quán)。次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人要求參加本租雙方當(dāng)事人爭議的訴訟,法院不應(yīng)該拒絕。
值得研究的是,司法解釋把這個規(guī)則寫在第十六條,即“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租,但在六個月內(nèi)未提出異議,其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的,人民法院不予支持”的規(guī)定之后,那么,這個規(guī)則僅僅是對此而言,還是對所有的轉(zhuǎn)租的訴訟都適用?按照條文的邏輯,這個規(guī)則應(yīng)當(dāng)僅僅適用于異議權(quán)和推定同意轉(zhuǎn)租的訴訟中,但事實上在其他方面也會出現(xiàn)本租訴訟關(guān)乎次承租人利益的問題,因此,次承租人以無獨立請求權(quán)的第三人參加訴訟的,法院應(yīng)當(dāng)支持。
(五)承租人拖欠租金次承租人的抗辯權(quán)
承租人拖欠租金,屬于根本違約,出租人起訴要求解除合同,涉及次承租人的轉(zhuǎn)租合同利益。對此,次承租人可以代承租人繳納拖欠的租金和違約金,可以作為抗辯理由進行抗辯,主張不得解除合同。這是一個合理的抗辯。次承租人享有解除合同的抗辯權(quán)。對此,出租人不能解除租賃合同。至于次承租人交納的租金和違約金,是替承租人交的,因此,超出次承租人應(yīng)付的租金數(shù)額,可以抵作轉(zhuǎn)租的租金,或者向承租人追償。
(六)次承租人騰房的義務(wù)和逾期使用費支付義務(wù)
房屋租賃合同解除以后,因為有轉(zhuǎn)租合同存在,出租人在次承租人還在占有這個房子的時候,有權(quán)要求次承租人騰房,理由是本租合同已經(jīng)解除,轉(zhuǎn)租合同當(dāng)然不復(fù)存在,次承租人負有騰房義務(wù)。如果次承租人在解除合同之后,對租賃房屋仍然占有一段時間的,對逾期騰房的房屋使用費負有支付義務(wù)。
本租合同的當(dāng)事人是出租人和承租人,而轉(zhuǎn)租合同的當(dāng)事人是承租人和次承租人之間的合同,按照合同相對性原則,似乎出租人在只能要求承租人承擔(dān)義務(wù),無權(quán)請求次承租人負擔(dān)義務(wù)。但由于租賃合同已經(jīng)解除,次承租人占有租賃房屋已經(jīng)沒有法律上的原因,出租人可以直接針對次承租人,請求騰房,支付逾期使用費用。
通過上文的介紹,我們了解到在經(jīng)過房東同意下的轉(zhuǎn)租為合法轉(zhuǎn)租,而要是承租人未經(jīng)過同意就自己擅自轉(zhuǎn)租房屋的話,那么屬于責(zé)任轉(zhuǎn)租。當(dāng)然,一般在責(zé)任轉(zhuǎn)租的情況下風(fēng)險比較大,而其中不管是房東、承租人還是次承租人,其實他們的合法利益都是有可能受到損害的。
非法轉(zhuǎn)租合同效力如何認定
房屋租賃中,承租人擅自轉(zhuǎn)租有什么后果?
租的房子可以轉(zhuǎn)租嗎,是違法的嗎?
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