一、商鋪轉(zhuǎn)租可能會(huì)產(chǎn)生哪些法律風(fēng)險(xiǎn)
提示風(fēng)險(xiǎn)一、房屋出租人可以解除房屋租賃合同。
房屋轉(zhuǎn)租,是房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人轉(zhuǎn)租房屋的,必須得到原出租人的同意,出租人不知情或不同意的,有權(quán)解除房屋租賃合同。《合同法》第二百二十四條規(guī)定:“ 承租人經(jīng)出租人同意,可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人解除的是出租人和承租人之間的租賃合同,而不是承租人和次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同,但是因?yàn)樽赓U合同的解除,“皮之不存 毛將焉附”,轉(zhuǎn)租合同也就無法繼承履行下去。
提示風(fēng)險(xiǎn)二:出租人不同意轉(zhuǎn)租商鋪的,次承租人只能立即歸還占用的房屋。
房屋轉(zhuǎn)租合同一旦被確認(rèn)無效以后,次承租人應(yīng)該歸還占用的房屋,至于向承租人(轉(zhuǎn)租合同的出租人)交付的租金、店面轉(zhuǎn)讓費(fèi)只能向承租人索要,而不能要求出租人歸還,一旦承租人人去樓空、杳無音訊,恐怕已經(jīng)支付的租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)要落空了。
提示風(fēng)險(xiǎn)三:次承租人對商鋪或店面的裝修應(yīng)當(dāng)拆除,而不能折價(jià)給出租人。
在商鋪?zhàn)赓U中,租賃方往往要對商鋪進(jìn)行重新裝修或改造,如果轉(zhuǎn)租是獲得出租人同意的,而且獲得其裝修或改造的同意意見的,在房屋租賃合同終止或解除時(shí)候,雙方按照約定對裝修物可以折價(jià)歸出租方所有,租賃方可以獲得相當(dāng)于裝修物折舊后的價(jià)款,但在非法轉(zhuǎn)租中,次承租人的這些權(quán)利都不再具備,一旦出租人不同意轉(zhuǎn)租,次承租人必須將裝修拆除并且回復(fù)房屋原貌,由此產(chǎn)生的損失只能自己承擔(dān)。
二、房屋轉(zhuǎn)租合法嗎
房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為,包括以聯(lián)營、承包經(jīng)營和合作經(jīng)營等名義,將承租房屋交付給他人使用并獲得租金性質(zhì)的保底收益的,均為房屋轉(zhuǎn)租。房屋轉(zhuǎn)租是否合法,要看具體情況,一般來說,房屋轉(zhuǎn)租合法須符合以下兩個(gè)必要條件:
1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇,必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意,否則無效。
2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金,確實(shí)需合理提高,提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益,應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的,或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租,房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任,并可解除房屋租賃合同,收回出租房屋。
商鋪轉(zhuǎn)租的時(shí)候要重視使用年限或者是購買年限的問題,而且也需要看具體的地理位置以及價(jià)格等方面,這些問題對于選擇適合的商鋪來說都有很好的價(jià)值。商鋪轉(zhuǎn)租的注意事項(xiàng)包括很多方面的內(nèi)容,比如說要確認(rèn)商鋪的用電量和煤氣等方面是否合格,還有每年的租金的調(diào)整等方面都有一定的參考。
轉(zhuǎn)租房子房東有權(quán)利收回嗎?
房屋轉(zhuǎn)租次承租人有優(yōu)先購買權(quán)嗎?
二房東轉(zhuǎn)租合法嗎 哪些房屋不能轉(zhuǎn)租
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