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寧波
商品房預售合同再轉讓有哪些行為特征
商品房預售合同再轉讓的行為特征
1、預售合同債權轉讓無須事先征得出賣人同意。
2、買受人沒有全面履行合同義務前提下所進行的權利義務轉讓，事先應征得出賣人同意。
3、買受人沒有履行預售合同的任何義務時，買受人無權轉讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉讓。
相關內容“”預售商品房再轉讓的風險及防范措施
(一)在房地產預售過程中存在諸多風險，為明確幾種交易環節所出現的問題，小編把以下現象共同商榷。
1、警惕預售宣傳陷阱，一些不法房地產商及惡意炒房者在辦理轉讓手續時，一般都許諾所預售房屋有優美的環境、高尚的品位、完美的配套設施、周全的物業管理。受讓人接收所購的房屋后才發現實際情況與承諾大相徑庭，配套遲遲難以落實，物業管理更是質價不符。受讓人為此討“說法”時,房地產商往往以合同中對此并未約定或已合同再轉讓為由推卸責任。因此，受讓人在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產商提供的售樓書、廣告等材料，了解買受人為什么匆忙另行轉讓。
2、認清預售再轉讓合同中的“貓膩”，在建商品房必須達到一定的工程進度、具備一定條件、依法取得預售許可證后才能預售。而個別房地產商為了搶占市場，在根本步具備預售條件、甚至在建設用地尚未動遷的情況下，就要求買受人交納相當額度的定金。房地產開發商如果最終不能獲得預售許可證，買受人了解情況后急于推卸包袱，甚至賠付差價轉售第三人，則簽定的合同就不具有法律效力，而合同的無效是由房地產商的過錯所導致，但受讓人卻對此知之甚少，致使再轉讓行為極易陷入一個進退兩難的怪圈。
(二)目前，對于預售商品房再轉讓并沒有法律上明確的規定，小編認為至少應當從以下幾點加以防范。
1、提高再轉讓條件，全面推進網上備案登記和查詢制度。既然房地產管理法要求商品房預售合同報房產管理部門和土地管理部門登記備案，那么，轉讓預購商品房也應辦理變更登記手續。一旦在互聯網上建立了該樓盤的公開信息查詢網頁后，并要求開發商必須在售樓現場提供網上查詢系統，簽訂再轉讓合同與網上聯機備案同時進行，有效地阻止“一房多賣”“惡意轉讓”的不法行為。
2、聘請專業人士，提供法律服務。商品房交易，在許多國家和地區都被認為是一個重大的法律行為，為尋求保護，買受人通常聘請房地產業專家、律師等專業人士介入購房行為，以完善相關手續。特別在當前金融危機尚未結束的復雜形式下，購房是人生中一大消費重錘，如果草草行事、盲目簽訂購房合同，在產生糾紛時后悔不已。
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