商品房預售合同再轉(zhuǎn)讓的行為特征

1、預售合同債權轉(zhuǎn)讓無須事先征得出賣人同意。

2、買受人沒有全面履行合同義務前提下所進行的權利義務轉(zhuǎn)讓，事先應征得出賣人同意。

3、買受人沒有履行預售合同的任何義務時，買受人無權轉(zhuǎn)讓該預售合同，即預售合同中不存在債務轉(zhuǎn)讓。

相關內(nèi)容“”預售商品房再轉(zhuǎn)讓的風險及防范措施

(一)在房地產(chǎn)預售過程中存在諸多風險，為明確幾種交易環(huán)節(jié)所出現(xiàn)的問題，小編把以下現(xiàn)象共同商榷。

1、警惕預售宣傳陷阱，一些不法房地產(chǎn)商及惡意炒房者在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時，一般都許諾所預售房屋有優(yōu)美的環(huán)境、高尚的品位、完美的配套設施、周全的物業(yè)管理。受讓人接收所購的房屋后才發(fā)現(xiàn)實際情況與承諾大相徑庭，配套遲遲難以落實，物業(yè)管理更是質(zhì)價不符。受讓人為此討“說法”時,房地產(chǎn)商往往以合同中對此并未約定或已合同再轉(zhuǎn)讓為由推卸責任。因此，受讓人在決定預購商品房前，一定要認真閱讀房地產(chǎn)商提供的售樓書、廣告等材料，了解買受人為什么匆忙另行轉(zhuǎn)讓。

2、認清預售再轉(zhuǎn)讓合同中的“貓膩”，在建商品房必須達到一定的工程進度、具備一定條件、依法取得預售許可證后才能預售。而個別房地產(chǎn)商為了搶占市場，在根本步具備預售條件、甚至在建設用地尚未動遷的情況下，就要求買受人交納相當額度的定金。房地產(chǎn)開發(fā)商如果最終不能獲得預售許可證，買受人了解情況后急于推卸包袱，甚至賠付差價轉(zhuǎn)售第三人，則簽定的合同就不具有法律效力，而合同的無效是由房地產(chǎn)商的過錯所導致，但受讓人卻對此知之甚少，致使再轉(zhuǎn)讓行為極易陷入一個進退兩難的怪圈。

(二)目前，對于預售商品房再轉(zhuǎn)讓并沒有法律上明確的規(guī)定，小編認為至少應當從以下幾點加以防范。

1、提高再轉(zhuǎn)讓條件，全面推進網(wǎng)上備案登記和查詢制度。既然房地產(chǎn)管理法要求商品房預售合同報房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案，那么，轉(zhuǎn)讓預購商品房也應辦理變更登記手續(xù)。一旦在互聯(lián)網(wǎng)上建立了該樓盤的公開信息查詢網(wǎng)頁后，并要求開發(fā)商必須在售樓現(xiàn)場提供網(wǎng)上查詢系統(tǒng)，簽訂再轉(zhuǎn)讓合同與網(wǎng)上聯(lián)機備案同時進行，有效地阻止“一房多賣”“惡意轉(zhuǎn)讓”的不法行為。

2、聘請專業(yè)人士，提供法律服務。商品房交易，在許多國家和地區(qū)都被認為是一個重大的法律行為，為尋求保護，買受人通常聘請房地產(chǎn)業(yè)專家、律師等專業(yè)人士介入購房行為，以完善相關手續(xù)。特別在當前金融危機尚未結束的復雜形式下，購房是人生中一大消費重錘，如果草草行事、盲目簽訂購房合同，在產(chǎn)生糾紛時后悔不已。