案例一:
林先生準(zhǔn)備購買某項(xiàng)目樓盤,在與開發(fā)商簽訂了“認(rèn)購書”并交付了2萬元定金后,計劃以按揭方式購買,雙方同時約定了簽訂正式“商品房買賣合同”的時間。但最終在林先生申請貸款時被銀行拒絕,無法繼續(xù)購房,而開發(fā)商也因此拒絕退還林先生的定金。
案例二:
王小姐做小生意,月收入3000元,她在朝陽區(qū)看中了一套出價為50萬元的二手房,由于手頭積蓄能夠首付30%,便決定向銀行按揭貸款買房。由于沒有單位,平時收入都是現(xiàn)金進(jìn)出,無法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬,王小姐對貸款申請能不能批下來有些擔(dān)心。但中介人員表示,中介可代辦。求房心切的王小姐便交了2萬元定金,簽了認(rèn)購合同,托中介向業(yè)主砍價。最后,買賣雙方談妥以45萬元成交,并簽了買賣合同,付了首付款。
然而最近,中介卻告訴王小姐,銀行審批不過關(guān),要她想辦法湊錢,由于一時無處籌錢,王小姐便要求解除購房合同,然而中介和業(yè)主卻表示,只能退房款,2萬元定金不能退。王小姐表示是中介當(dāng)時承諾沒問題才買的,責(zé)任在中介,定金必須退,由此雙方爭執(zhí)不下。
不予放貸的原因銀行拒絕個人房屋貸款申請的情況主要分為三種,個人原因、開發(fā)商原因以及政策風(fēng)險等。個人原因:主要可能是借款人有嚴(yán)重的不良信用記錄、還款能力達(dá)不到放款條件、弄虛作假提供虛假申請材料等。而對于二套房貸的個人,也要核查其個人是否還有貸款未繳納完畢。開發(fā)商原因:一般情況如果開發(fā)商存在不具備開發(fā)條件、開發(fā)商的開發(fā)手續(xù)不完備或者開發(fā)商有嚴(yán)重的信用問題或者開發(fā)商有重大訴訟影響其償債能力等情形,也會被銀行拒絕申請貸款,因?yàn)榇藭r開發(fā)商不具備保證擔(dān)保的能力。政策原因:所謂政策風(fēng)險,可能是由于金融管理部門出臺新的政策規(guī)定,使貸款人出現(xiàn)達(dá)不到申請條件,最終被銀行拒絕貸款的情況。
律師分析:一手房的認(rèn)購合同和買賣合同都屬于格式合同,開發(fā)商一般是不會跟客戶建立某種約定的。所以客戶在交定金認(rèn)購房屋時要謹(jǐn)慎些,如果自己不放心,最好先向開發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的說明材料,讓其請銀行進(jìn)行初步審核,確定最高貸款額度,再交定金簽認(rèn)購合同。二手房則靈活很多,由于認(rèn)購合同和買賣合同都是雙方約定的,可以和業(yè)主協(xié)商好,在訂立合同時,將自己的情況列明,并補(bǔ)充說明因銀行貸款未獲審批導(dǎo)致成交失敗時,需要無條件退還定金。
律霸網(wǎng)律師表示,在上述王小姐的案例中,中介有過錯,中介應(yīng)負(fù)一定的賠償責(zé)任。但對于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準(zhǔn)的情況,這就需要購房者提交相關(guān)證據(jù),以證明不是自己的問題,才能要求返還定金。律師提醒:其實(shí)購房者無論是簽訂認(rèn)購合同或者是房屋買賣合同,對于自己的相關(guān)利益,一定要在之前和開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議,尤其是在購買期房的時候,因?yàn)榭床坏綄?shí)體建筑,不免會在建成之后出現(xiàn)與開發(fā)商之前承諾的條件不符,因此,只要之前將相關(guān)承諾寫進(jìn)合同里,就會免去之后的很多糾紛問題。另外,在出現(xiàn)糾紛時不要輕言訴訟,一定要先做好充分調(diào)查取證并認(rèn)真研究合同和法律規(guī)定,最好向律師咨詢和請教,以獲得專業(yè)的法律幫助,維護(hù)自身的合法權(quán)益。
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