預(yù)售合同規(guī)定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”，購房害陷入兩難境地在筆者最近辦理的個案中，張-鳴先生的遭遇頗能說明問題。

張先生的兒子張某長期生活在國外，他主要從事生物技術(shù)研究。幾年前，張某被上海市政府針對境外優(yōu)秀人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引，萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法，作為父親的張自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動，糧草先行，張某決定先在上海購買一套房子。為此，父親張親自在上海操辦，跑了不少樓盤，通過篩選比較，相中了一套地段較好，位于市區(qū)正在建造的三室一廳的商品房。

簽約時，售樓小姐拿出2000版《商品房預(yù)售合同》，只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產(chǎn)證，如到時不能取得大產(chǎn)證，張有權(quán)單方面解除合同;如果張選擇單方面退房時，開發(fā)商將以總房價的10%予以賠償。另外，開發(fā)商還與張在合同的第五條中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實側(cè)面積不一致時，選擇按房屋每平方米建筑面積單價計算，多退少補。

起先，張對開發(fā)商不選擇以取得大產(chǎn)證為交房依據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產(chǎn)證，我們簽的預(yù)售合同是政府推薦的文本，不會有風(fēng)險的。這一番解釋打消了張的顧慮，最后經(jīng)張某同意，張以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預(yù)售合同》。

簽約后，開發(fā)商果然如期通知張已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了，但對張*問的房屋實測面積，開發(fā)商則表示房屋面積的實測工作正在進行，無法奉告。無奈之下張只得驗收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù)，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議，對新居進行了豪華裝修。

個月后新居裝飾工程結(jié)束，張想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這

要求此時售樓小姐拿出房屋面積的實測報告，要求張按多退少補的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計人民幣50000元;并告訴張，要等到大產(chǎn)證辦共后才能辦理個人的小產(chǎn)權(quán)證，目前大產(chǎn)證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張安心等待。

這一等又幾個月過去了，和鳴見小產(chǎn)證遲遲無法辦出，卻還要補交因分攤公用面積而增加的房屋面積差價款心有不甘，即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因為開發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價的10%作為賠償，但已投入的20萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎?想想自

已及兒子為購房和裝修所化費的精力，設(shè)想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張最終還是決定暫時采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠有異鄉(xiāng)的張某得知在國內(nèi)買房遇到如此不講誠信的房產(chǎn)商，便對上海投資環(huán)境產(chǎn)生懷疑、何時回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今，張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本“陷阱”頗多針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信，因為示范文本上漏洞多多、陷阱不小。

以交房條件為例，原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為：必須取得大產(chǎn)證后。實踐這交房要求對某些房產(chǎn)商不規(guī)范的操作行為制衡較重，訴訟中房產(chǎn)商常因違反此約定而導(dǎo)致承擔(dān)敗訴責(zé)任，因而諸多開發(fā)商對該條款的設(shè)置意見較大。

2000版示范文本的制定者側(cè)重于開發(fā)商的利益，違反了法律規(guī)定和合同首頁《特別告之》中的提示，在示范文本第十條條款中，將尚未取很大產(chǎn)證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為，也作為可選擇的符合交房條件的形式之一，為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門，張購房至今未能取得產(chǎn)權(quán)證的遭遇，就與該示范文本條款的上述設(shè)計缺陷密切相關(guān)。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法那么如何在簽訂購房合同時避免，化解類似張所遇到的風(fēng)險呢?

首先，購房者應(yīng)堅持選擇以取得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款，當(dāng)開發(fā)商通知交房面提供不出大產(chǎn)證時，購房者有權(quán)拒絕接受交房，并可按合同約定追究開發(fā)商責(zé)任。

其次，當(dāng)開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位，堅持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款，而購房者同意作出讓步時，購房者也應(yīng)力爭在相關(guān)條款中增加寫入在逾期辦出大產(chǎn)證期間，開發(fā)商應(yīng)按逾期天數(shù)以房屋的總價款的一定比例支付違約金的條款，以保證在放棄行使合同解除權(quán)的同時，仍能得到相應(yīng)的補償。

如果開發(fā)商對購房者的上述兩項合理要求都予以拒絕，且購房者又對該房屋情有獨鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求，同意合同第十條第二款時(第二款主要內(nèi)容為取得《住宅交付使用許可證》后即可交房)此時購房者所能極了的補救措施就是：當(dāng)開發(fā)商交房時，購房者應(yīng)書面要求其依合同第十三條的規(guī)定，出示實測建筑面積資料;如開發(fā)商不能提供，則按照該條款的第三款約定，即使開發(fā)商取得了《住宅交使用許可證》，購房者仍有權(quán)拒絕接受該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由房產(chǎn)商承擔(dān)。

實踐中由于開發(fā)商取得《住宅交付使用許可證》時。往往實測面積工作尚未進行或完成，因此《預(yù)售合同》第十三條是購房者避免自己合法權(quán)益受損的一項有效補救措施，雖然這種補救措施有違《預(yù)售合司》示范文本制定者在設(shè)計該條款時所希望的初衷，但其條款設(shè)計的“缺陷”漏洞卻正好為處于弱勢地位的購房者所利用。

簽好一份《預(yù)售合同》次非易事，購房者應(yīng)學(xué)會運用法律武器來保護自己的合法權(quán)益不受侵范。