對(duì)商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制
(一)立法規(guī)制
目前雖無一部完整的法律專門對(duì)商品房預(yù)售的免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)定,但依舊可以從相關(guān)散見的法律中,對(duì)免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等找到相關(guān)法律依據(jù),當(dāng)然還須進(jìn)一步加強(qiáng)立法使之呈系統(tǒng)性、規(guī)范性。
(二)司法規(guī)制
司法規(guī)制對(duì)于保證購(gòu)房者免受不公平免責(zé)條款的侵害起著重要作用。具體內(nèi)容包括:
(1)人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)可以對(duì)有爭(zhēng)議的免責(zé)條款進(jìn)行解釋;
(2)依法撤銷商品房預(yù)售合同中違反民法基本原則及損害相對(duì)人利益的免責(zé)條款;格式合同中免責(zé)條款被撤銷或被確認(rèn)無效,不影響其他條款的效力;
(3)依法審查、撤銷、變更行政部門制訂或認(rèn)可的格式合同中的免責(zé)條款。
(4)當(dāng)行業(yè)規(guī)定與法律規(guī)定沖突時(shí),嚴(yán)格適用法律規(guī)定。
(三)行政規(guī)制
行政規(guī)制對(duì)于避免和糾正不公平的免責(zé)條款也起著重要的作用。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在免責(zé)條款規(guī)制方面的職能包括:
(1)事先審查。即在商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記時(shí),站在公平的角度對(duì)當(dāng)事人之間簽訂的免責(zé)條款進(jìn)行審查、指導(dǎo)、提供修改建議。
(2)事后監(jiān)督。即在商品房預(yù)售合同簽訂后,監(jiān)督開發(fā)商依約進(jìn)行工程建設(shè),不能隨便以免責(zé)事由拒絕或拖延履行合同約定的義務(wù)。
(3)對(duì)使用不公平免責(zé)條款的銷售商進(jìn)行行政處罰。
(四)社會(huì)團(tuán)體規(guī)制
購(gòu)房者可以通過消費(fèi)者協(xié)會(huì),調(diào)解預(yù)購(gòu)方與預(yù)售方的糾紛。消費(fèi)者協(xié)會(huì)還可以建議銷售商停止使用對(duì)購(gòu)房人不公平的免責(zé)條款。社會(huì)團(tuán)體規(guī)制其實(shí)是起社會(huì)監(jiān)督的作用。
綜上,在商品房預(yù)售合同中訂立免責(zé)條款以分散風(fēng)險(xiǎn)有其存在的合理性與必要性。然而免責(zé)條款決不能成為開發(fā)商逃避責(zé)任的避風(fēng)港。現(xiàn)實(shí)生活中大量存在的不規(guī)范免責(zé)條款已使得購(gòu)房者的利益受到損害,因此,有必要根據(jù)公平合理的原則,從立法、司法、行政等多角度對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)范。
購(gòu)房者須明確哪些屬于免責(zé)條款、什么樣的免責(zé)條款合法有效,通過提請(qǐng)注意等程序性的規(guī)定等來保障自己的權(quán)益。相信,通過法律的完備、購(gòu)房者法律意識(shí)的覺醒及社會(huì)各方面的努力,不公平的免責(zé)條款將會(huì)在商品房預(yù)售合同中逐漸減少,直至消失。如果在買房方面還有什么疑問,或者遇到的問題較為復(fù)雜,可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。
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簡(jiǎn)介:
李海艦律師,西南政法大學(xué)法學(xué)碩士,重慶利欣律師事務(wù)所主任,曾從事行政管理,企業(yè)法務(wù)3年,公安刑事偵查和法制工作7年,熟悉司法機(jī)關(guān)辦案流程和內(nèi)部相關(guān)制度,律師執(zhí)業(yè)8年,已承辦400余起刑事、民事、仲裁案件,以及70余起非訴案件,辦理的案件涉及重慶、上海、江蘇、浙江、廣西、貴州等地,客戶涵蓋房地產(chǎn)、建設(shè)工程、汽車、物流、酒店等行業(yè),長(zhǎng)年擔(dān)任多家企業(yè)的法律顧問,處理有關(guān)項(xiàng)目開發(fā)、投融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)交易及商業(yè)交易風(fēng)控設(shè)計(jì)等方面的法律事務(wù)。
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