對(duì)商品房預(yù)售合同中免責(zé)條款的規(guī)制

(一)立法規(guī)制

目前雖無一部完整的法律專門對(duì)商品房預(yù)售的免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)定，但依舊可以從相關(guān)散見的法律中，對(duì)免責(zé)條款訂入商品房預(yù)售合同的條件、有效無效的要件、解釋規(guī)則、無效或被撤銷后的法律后果等找到相關(guān)法律依據(jù)，當(dāng)然還須進(jìn)一步加強(qiáng)立法使之呈系統(tǒng)性、規(guī)范性。

(二)司法規(guī)制

司法規(guī)制對(duì)于保證購(gòu)房者免受不公平免責(zé)條款的侵害起著重要作用。具體內(nèi)容包括：

(1)人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)可以對(duì)有爭(zhēng)議的免責(zé)條款進(jìn)行解釋;

(2)依法撤銷商品房預(yù)售合同中違反民法基本原則及損害相對(duì)人利益的免責(zé)條款;格式合同中免責(zé)條款被撤銷或被確認(rèn)無效，不影響其他條款的效力;

(3)依法審查、撤銷、變更行政部門制訂或認(rèn)可的格式合同中的免責(zé)條款。

(4)當(dāng)行業(yè)規(guī)定與法律規(guī)定沖突時(shí)，嚴(yán)格適用法律規(guī)定。

(三)行政規(guī)制

行政規(guī)制對(duì)于避免和糾正不公平的免責(zé)條款也起著重要的作用。房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)在免責(zé)條款規(guī)制方面的職能包括：

(1)事先審查。即在商品房預(yù)售合同進(jìn)行登記時(shí)，站在公平的角度對(duì)當(dāng)事人之間簽訂的免責(zé)條款進(jìn)行審查、指導(dǎo)、提供修改建議。

(2)事后監(jiān)督。即在商品房預(yù)售合同簽訂后，監(jiān)督開發(fā)商依約進(jìn)行工程建設(shè)，不能隨便以免責(zé)事由拒絕或拖延履行合同約定的義務(wù)。

(3)對(duì)使用不公平免責(zé)條款的銷售商進(jìn)行行政處罰。

(四)社會(huì)團(tuán)體規(guī)制

購(gòu)房者可以通過消費(fèi)者協(xié)會(huì)，調(diào)解預(yù)購(gòu)方與預(yù)售方的糾紛。消費(fèi)者協(xié)會(huì)還可以建議銷售商停止使用對(duì)購(gòu)房人不公平的免責(zé)條款。社會(huì)團(tuán)體規(guī)制其實(shí)是起社會(huì)監(jiān)督的作用。

綜上，在商品房預(yù)售合同中訂立免責(zé)條款以分散風(fēng)險(xiǎn)有其存在的合理性與必要性。然而免責(zé)條款決不能成為開發(fā)商逃避責(zé)任的避風(fēng)港。現(xiàn)實(shí)生活中大量存在的不規(guī)范免責(zé)條款已使得購(gòu)房者的利益受到損害，因此，有必要根據(jù)公平合理的原則，從立法、司法、行政等多角度對(duì)免責(zé)條款進(jìn)行規(guī)范。

購(gòu)房者須明確哪些屬于免責(zé)條款、什么樣的免責(zé)條款合法有效，通過提請(qǐng)注意等程序性的規(guī)定等來保障自己的權(quán)益。相信，通過法律的完備、購(gòu)房者法律意識(shí)的覺醒及社會(huì)各方面的努力，不公平的免責(zé)條款將會(huì)在商品房預(yù)售合同中逐漸減少，直至消失。如果在買房方面還有什么疑問，或者遇到的問題較為復(fù)雜，可以向律霸網(wǎng)進(jìn)行在線法律咨詢。