1、從抵押標(biāo)的物來(lái)看，預(yù)售商品房抵押的標(biāo)的物尚未形成。這是預(yù)售商品房抵押與其他抵押一個(gè)非常明顯的區(qū)別。一般抵押的標(biāo)的物在設(shè)定抵押時(shí)已經(jīng)存在，并且能夠?yàn)榈盅喝怂谢蛘邔?shí)際控制。而預(yù)售商品房設(shè)定抵押時(shí)，抵押標(biāo)的物即商品房仍然處于在建或者待建之中。因此，用于抵押的預(yù)售商品房存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

2、從購(gòu)房資金支付來(lái)看，購(gòu)房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款，然后由銀行代其支付其余的購(gòu)房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款。這里需要明確的是購(gòu)房人不僅有先行支付購(gòu)房款行為，而且所支付購(gòu)房款必須符合規(guī)定。

2、從購(gòu)房資金支付來(lái)看，購(gòu)房人已經(jīng)按照規(guī)定支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款，然后由銀行代其支付其余的購(gòu)房款。因此，在設(shè)定預(yù)售商品房抵押時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)該已經(jīng)先行支付了首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款。這里需要明確的是購(gòu)房人不僅有先行支付購(gòu)房款行為，而且所支付購(gòu)房款必須符合規(guī)定。

3、從權(quán)屬關(guān)系來(lái)看，抵押人對(duì)于預(yù)售商品房并不享有所有權(quán)。只有當(dāng)售房人把商品房建成后交付給購(gòu)房人并在房屋管理部門辦理房屋登記手續(xù)，才對(duì)該商品房享有所有權(quán)。因此，預(yù)售商品房抵押實(shí)質(zhì)上是一種期待權(quán)的抵押。購(gòu)房人與售房人因簽訂商品房預(yù)售合同，二者之間存在的是一種債權(quán)關(guān)系，而不是物權(quán)關(guān)系。

4、從合同屬性來(lái)看，預(yù)售商品房抵押合同是一種從屬于購(gòu)房貸款合同的從合同。抵押目的是為了擔(dān)保購(gòu)房人能夠按照約定支付購(gòu)房貸款。因此，抵押人與抵押權(quán)人之間簽訂預(yù)售商品房抵押合同是為了擔(dān)保抵押人能夠依照合同約定支付購(gòu)房貸款，而不是其他貸款。如果抵押人與抵押權(quán)人因其他貸款而簽訂預(yù)售商品房抵押合同，就直接背離了預(yù)售商品房抵押的立法宗旨。

為了保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范運(yùn)行，保護(hù)預(yù)售商品房抵押關(guān)系當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)規(guī)定，以預(yù)售商品房設(shè)立抵押，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、預(yù)售商品房抵押的主體合法。在預(yù)售商品房抵押關(guān)系的當(dāng)事人中，“抵押人只能是預(yù)購(gòu)人，不能是預(yù)售商品房的開(kāi)發(fā)商。”[2]因此，預(yù)售商品房抵押關(guān)系抵押人是預(yù)購(gòu)人，不是開(kāi)發(fā)商，抵押權(quán)人是依法可以提供預(yù)售貸款業(yè)務(wù)的銀行。當(dāng)開(kāi)發(fā)商作為抵押關(guān)系當(dāng)事人，即抵押人時(shí)，這屬于“在建工程抵押”，而不是預(yù)售商品房抵押。根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條第四款規(guī)定，在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。主體是否合法、適格是判斷預(yù)售商品房抵押關(guān)系能否依法成立的前提條件。

2、合法有效的商品房預(yù)售合同。當(dāng)購(gòu)房人需要對(duì)預(yù)售商品房進(jìn)行抵押時(shí)，必須建立在開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人之間已經(jīng)簽訂了商品房預(yù)售合同。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房明。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

因此，商品房預(yù)售必須符合上述規(guī)定。在此前提下，商品房預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人才可以簽訂商品房預(yù)售合同。同時(shí)，預(yù)售商品房的預(yù)售人與預(yù)購(gòu)人之間是否簽訂了合法有效的商品房預(yù)售合同也是判斷預(yù)售商品房抵押能否成立的基本要件。