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買房時(shí)需注意哪些環(huán)節(jié)

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 539人看過(guò)

一、買房時(shí)需注意哪些環(huán)節(jié)

1、注意訂購(gòu)合同中的補(bǔ)充協(xié)議

在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同,購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議,這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是,補(bǔ)充條款在某種程度上,它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要,因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。

2、認(rèn)購(gòu)書(shū)及定金

認(rèn)購(gòu)書(shū),是商品房交易時(shí)開(kāi)發(fā)商提供的,在購(gòu)房者交納一定的人民幣后訂立的,在約定時(shí)間內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書(shū)。認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往約定,購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)交納一定的金錢作為定金,如果購(gòu)房者違約,定金將不予退還。

3、銷售合同

開(kāi)發(fā)商拿到了預(yù)售證,便將在第一時(shí)間推出房產(chǎn),以期早點(diǎn)回收資金。有些房產(chǎn)甚至有沒(méi)有達(dá)到法律規(guī)定的已完工25%就進(jìn)行預(yù)售的。在簽訂銷售合同時(shí),要認(rèn)真看清楚合同里的每條手寫(xiě)的規(guī)定。尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)商的免責(zé)條款,購(gòu)房者一定要看清楚了。

4、廣告的法律效力

根據(jù)最高法院《解釋》的規(guī)定,商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請(qǐng),購(gòu)房者有權(quán)要求將廣告的相關(guān)內(nèi)容寫(xiě)入合同,如果不寫(xiě)入合同,對(duì)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有約束力。從上述規(guī)定可以看出,購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)應(yīng)當(dāng)將廣告內(nèi)容寫(xiě)入合同,以維護(hù)自己的合法權(quán)益。

5、注意要審查“五證”

“五證”即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開(kāi)工許可證》和《商品房預(yù)(銷)售許可證》。

6、面積的構(gòu)成

商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實(shí)踐中,最容易出現(xiàn)問(wèn)題的是面積的誤差及公攤面積的構(gòu)成。

建筑面積誤差的處理方法,法律法規(guī)都有規(guī)定,合同中也有相應(yīng)的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦,合同中卻沒(méi)有約定,需要購(gòu)房者另行約定。

二、房屋買賣合同無(wú)效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣,合同無(wú)效

由于房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí),該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買方可以提出這種買賣合同無(wú)效。

2、產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶,合同無(wú)效

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過(guò)戶為標(biāo)志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。故只要房屋沒(méi)有正式辦理登記過(guò)戶手續(xù),即使賣方已收取了房?jī)r(jià)款,并將房屋交付買方使用,當(dāng)事人仍可提出合同無(wú)效的主張。

3、產(chǎn)權(quán)主體有問(wèn)題,合同無(wú)效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的,其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí),須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無(wú)效。

4、侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán),合同無(wú)效

房屋所有人出賣共有房屋時(shí),在同等條件下,共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時(shí),須提前三個(gè)月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。所謂“同等條件”,主要是指房?jī)r(jià)同等,還包括房?jī)r(jià)交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人、承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的,共有人、承租人可以請(qǐng)求法院宣告該房屋買賣無(wú)效。

5、單位違反規(guī)定購(gòu)房,合同無(wú)效

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或變相購(gòu)買城市私有房屋。如因特殊需要必須購(gòu)買,須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定,購(gòu)買私房的,該買賣關(guān)系無(wú)效。有的單位以個(gè)人名義購(gòu)買私房,產(chǎn)權(quán)也登記在個(gè)人名下,但實(shí)際上是單位出資,作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、辦公或用作集體宿舍等,這種情況屬于單位變相購(gòu)買私房,該買賣關(guān)系無(wú)效。凡享受國(guó)家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼,廉價(jià)購(gòu)買或建造的城市私有房屋,需要出賣時(shí),只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān),否則也無(wú)效。

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