一、買房時需注意哪些環(huán)節(jié)

1、注意訂購合同中的補充協(xié)議

在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。

2、認購書及定金

認購書，是商品房交易時開發(fā)商提供的，在購房者交納一定的人民幣后訂立的，在約定時間內(nèi)與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的文書。認購書中往往約定，購房者應當交納一定的金錢作為定金，如果購房者違約，定金將不予退還。

3、銷售合同

開發(fā)商拿到了預售證，便將在第一時間推出房產(chǎn)，以期早點回收資金。有些房產(chǎn)甚至有沒有達到法律規(guī)定的已完工25%就進行預售的。在簽訂銷售合同時，要認真看清楚合同里的每條手寫的規(guī)定。尤其是對開發(fā)商的免責條款，購房者一定要看清楚了。

4、廣告的法律效力

根據(jù)最高法院《解釋》的規(guī)定，商品房銷售廣告及宣傳資料屬于要約邀請，購房者有權要求將廣告的相關內(nèi)容寫入合同，如果不寫入合同，對開發(fā)商就沒有約束力。從上述規(guī)定可以看出，購房者在簽訂《商品房買賣合同》時應當將廣告內(nèi)容寫入合同，以維護自己的合法權益。

5、注意要審查“五證”

“五證”即《國有土地使用權證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程開工許可證》和《商品房預(銷)售許可證》。

6、面積的構成

商品房的面積包括建筑面積、套內(nèi)建筑面積和公攤面積。實踐中，最容易出現(xiàn)問題的是面積的誤差及公攤面積的構成。

建筑面積誤差的處理方法，法律法規(guī)都有規(guī)定，合同中也有相應的約定。但如果套內(nèi)建筑面積或公攤面積發(fā)生誤差怎么辦，合同中卻沒有約定，需要購房者另行約定。

二、房屋買賣合同無效的情形

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種買賣合同無效。

2、產(chǎn)權未登記過戶，合同無效

房屋買賣合同的標的物所有權的轉移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權轉移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，當事人仍可提出合同無效的主張。

3、產(chǎn)權主體有問題，合同無效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

4、侵犯優(yōu)先購買權，合同無效

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

5、單位違反規(guī)定購房，合同無效

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。

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