選購(gòu)商品房的時(shí)候要注意什么
(一)合同主體認(rèn)定應(yīng)當(dāng)確認(rèn)清楚國(guó)內(nèi)很多知名開(kāi)發(fā)商在各地開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)時(shí),會(huì)在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)城市另行注冊(cè)房地產(chǎn)公司,而樓盤(pán)使用的名稱(chēng)卻是知名房產(chǎn)品牌,由于在當(dāng)?shù)刈?cè)公司往往為有限責(zé)任公司,根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定,股東以自己出資額承擔(dān)責(zé)任,換句話說(shuō),如果股東投資五千萬(wàn)開(kāi)發(fā)樓盤(pán),那么股東僅僅承擔(dān)出資額五千萬(wàn)的虧損,但很多爛尾樓盤(pán)損失卻達(dá)到上億,顯然存在著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。很多業(yè)主在不知情的情況下,誤認(rèn)為當(dāng)?shù)刈?cè)的公司為國(guó)內(nèi)知名房企,其實(shí)卻不然。一旦發(fā)生糾紛,往往承擔(dān)責(zé)任的是地方注冊(cè)公司承擔(dān)責(zé)任,而與那所謂的國(guó)內(nèi)“知名房地產(chǎn)集團(tuán)”無(wú)關(guān)。
(二)不要輕信售樓人員在口頭許諾
很多售樓人員在銷(xiāo)售時(shí),經(jīng)常會(huì)向房屋購(gòu)買(mǎi)人進(jìn)行一些承諾,就近一時(shí)期來(lái)看,很多樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向業(yè)主承諾的主要有如:
1、學(xué)區(qū)是某某中學(xué)區(qū)房,自建學(xué)區(qū)、學(xué)校,
2、購(gòu)買(mǎi)有如何優(yōu)惠政策,
3、可以代辦社保進(jìn)行購(gòu)房資格規(guī)避,
4、可以使用住房公積金貸款、
5、購(gòu)房贈(zèng)送精裝修、車(chē)位,
6、周邊有大型超市、政府機(jī)構(gòu)、
7、品牌電梯、大理石地面、樓宇監(jiān)控、墻面外立面干掛石材,
8、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施有會(huì)所、幼兒園、地面車(chē)位、人防車(chē)位、游泳池、健身設(shè)施等。而這些僅僅是口頭承諾,一旦發(fā)生糾紛,因無(wú)任何憑據(jù),開(kāi)發(fā)商便矢口否認(rèn),而業(yè)主有無(wú)任何的書(shū)面材料予以證明,僅僅認(rèn)為有人證,但人證在證據(jù)效力上卻是微乎其微的,因此,當(dāng)購(gòu)房人面對(duì)這些空頭許諾時(shí),不要輕易相信,一定要開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)《商品方面買(mǎi)賣(mài)合同》里或者有加蓋開(kāi)發(fā)商合同公章,否則便不能相信房屋售樓人員口頭許諾,如果發(fā)生不利于自己的后果,只能自認(rèn)倒霉。另外,一些承諾雖然有宣傳海報(bào)可以佐證,但是由于其內(nèi)容含糊,不夠明確導(dǎo)致在法院審理過(guò)程中,無(wú)法確定其有效性,購(gòu)房人也無(wú)法獲取相應(yīng)的索賠。因此,開(kāi)發(fā)商在作出或銷(xiāo)售人員在作出類(lèi)似買(mǎi)房送精裝修、品牌電梯等時(shí),一定要求開(kāi)發(fā)商寫(xiě)進(jìn)合同文本里。
(三)一定要當(dāng)心:開(kāi)發(fā)商提供的《補(bǔ)充協(xié)議》或者合同《附件》。很多開(kāi)發(fā)商只是將《商品房銷(xiāo)售合同》正本郊游房產(chǎn)局進(jìn)行備案,而開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議卻不備案,因此對(duì)于《補(bǔ)充協(xié)議》一定要看清楚,一般來(lái)說(shuō),開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備好的補(bǔ)充協(xié)議是對(duì)開(kāi)發(fā)商有利的,很少有考慮到購(gòu)房者的。這是開(kāi)發(fā)商保護(hù)自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。很多開(kāi)發(fā)商在制定格式補(bǔ)充協(xié)議時(shí),往往根據(jù)本小區(qū)的自身狀況,關(guān)于房款的交付、按揭貸款、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更,延期交房、房屋質(zhì)量、辦理權(quán)屬證書(shū)等對(duì)買(mǎi)房人的權(quán)利進(jìn)行限制,對(duì)自己義務(wù)進(jìn)行減免,(特別注意:小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、幼兒園一般應(yīng)屬全體業(yè)主所有,房屋購(gòu)買(mǎi)人對(duì)此應(yīng)當(dāng)享有一定產(chǎn)權(quán)或權(quán)益,開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在附件中對(duì)此權(quán)屬約定為屬于開(kāi)發(fā)商所有,即出賣(mài)人所有,對(duì)此,購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)予以明確拒絕).此外,關(guān)于按揭貸款的補(bǔ)充條款,很多開(kāi)發(fā)商在合同中并不不約定買(mǎi)房人在銀行按揭辦理不下來(lái)的法律后果,經(jīng)常會(huì)發(fā)生一旦銀行貸款得不到審批,業(yè)主又必須根據(jù)合同約定繼續(xù)履行,使得業(yè)主進(jìn)入窘境。看清楚《補(bǔ)充協(xié)議》的條款,不能跟隨開(kāi)發(fā)商的意志而簽訂協(xié)議,卻忘記保護(hù)自己的利益。一旦發(fā)現(xiàn)有不利于購(gòu)房人的條款時(shí),建議應(yīng)當(dāng)向房屋主管部門(mén)或者工商部門(mén)進(jìn)行舉報(bào),其開(kāi)發(fā)商存在格式性條款的行為。
(四)房屋銷(xiāo)售海報(bào)、樓書(shū)、宣傳單頁(yè)等宣傳材料中比較含糊的字眼比如豪華、高檔、名門(mén)、優(yōu)質(zhì)、5A最好、最短時(shí)間、應(yīng)當(dāng)?shù)龋行l款表面上看起來(lái)既齊全又誘人,如同自身已經(jīng)感受到優(yōu)質(zhì)小區(qū)的各項(xiàng)配套、綠化等一般。卻不知關(guān)于產(chǎn)生問(wèn)題后的具體處理辦法和時(shí)間卻沒(méi)有約定,導(dǎo)致無(wú)法采取訴訟手段予以維護(hù)自身權(quán)利。由于合同里出現(xiàn)這種模糊的、不具有法律意義的概念而無(wú)法具體明確時(shí),而
法律針對(duì)業(yè)主的訴求、必須明確具體、具有可執(zhí)行性,而是根據(jù)個(gè)人的感官而予以裁決。因此如果產(chǎn)生了糾紛,購(gòu)房者很難打贏官司,所以購(gòu)房者一定要把每一個(gè)具體時(shí)間、具體地點(diǎn)、具體材料、名稱(chēng)、型號(hào)以及開(kāi)發(fā)商的口頭承諾落實(shí)在合同具體條款里,并約定相應(yīng)的違約責(zé)。
買(mǎi)房子是一件人生大事,很多人在簽訂合同以后,往往就不在關(guān)心開(kāi)房小區(qū)的建設(shè)及房屋的建設(shè)情況,導(dǎo)致一些變故的發(fā)生,所以在購(gòu)買(mǎi)房屋過(guò)程中,我們應(yīng)當(dāng)多多關(guān)心后續(xù)的一些事情,避免不必要的麻煩產(chǎn)生,以上內(nèi)容由律霸網(wǎng)提供參考,如果你需要更全面的了解,歡迎質(zhì)詢(xún)律霸網(wǎng)在線律師。
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楊磊律師,畢業(yè)于甘肅政法學(xué)院民商法學(xué)院,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,于畢業(yè)當(dāng)年通過(guò)國(guó)家司法考試。畢業(yè)后即在律師事務(wù)所從事法律工作。具有良好的正規(guī)法學(xué)教育背景,較豐富的律師實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)、深厚的法學(xué)理論素養(yǎng)。辦案認(rèn)真、負(fù)責(zé),能夠準(zhǔn)確把握案件法律關(guān)系的重點(diǎn);為人和善,能與當(dāng)事人建立良好的溝通。
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