山東德州:新房?jī)r(jià)格禁超今年7月買房后至少2年限售

10月20日，山東省德州市人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），要求“近期要把控制商品住房?jī)r(jià)格作為首要任務(wù)”，2017年10月至12月，各月新建商品住房均價(jià)不得超過(guò)2017年7月份商品住房均價(jià)。

同時(shí)，德州將限制具體項(xiàng)目房?jī)r(jià)漲幅。對(duì)申報(bào)價(jià)格高于同一項(xiàng)目前期預(yù)售價(jià)格月增幅1%的，不予辦理預(yù)售許可。對(duì)于存在在售的同一項(xiàng)目再售時(shí)網(wǎng)簽均價(jià)月增幅超1%的；當(dāng)日商品住房網(wǎng)簽成交均價(jià)高于前日平均網(wǎng)簽價(jià)格1%或連日上漲超過(guò)2%的等情形的，將對(duì)暫停項(xiàng)目網(wǎng)簽權(quán)限。

為嚴(yán)控投機(jī)性炒房行為，德州將實(shí)行限售政策，即日起德州全市范圍內(nèi)的新建商品房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年。

調(diào)整住房公積金貸款政策，購(gòu)買首套住房申請(qǐng)貸款時(shí)，首付比例不得低于30%；購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)貸款時(shí)，首付比例不得低于40%。

為控制房?jī)r(jià)德州還將采取措施控制地價(jià)。包括，靈活確定住宅用地競(jìng)價(jià)方式，探索采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建”“競(jìng)自持面積”等方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》全文如下：

各縣（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)），市政府各部門、各單位，中央、省駐德有關(guān)部門：

為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展，根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（魯政辦發(fā)〔2017〕59號(hào)）要求，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，把握調(diào)控總基調(diào)

全面貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院、省委、省政府關(guān)于房地產(chǎn)工作的決策部署，牢固樹立以人民為中心的發(fā)展思想，切實(shí)把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為一項(xiàng)重要的政治任務(wù)。堅(jiān)持住房的居住屬性，堅(jiān)持適度、精準(zhǔn)的調(diào)控原則，嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒房，積極支持剛性需求，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防止出現(xiàn)大起大落，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康平穩(wěn)發(fā)展。

二、健全房地產(chǎn)工作有關(guān)制度

根據(jù)省有關(guān)要求，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議已確定由范*新副市長(zhǎng)任召集人，住建、國(guó)土、物價(jià)、工商、公積金管理、人民銀行、銀監(jiān)、房管等部門參與，各縣市區(qū)也要盡快建立健全。并建立完善監(jiān)測(cè)分析制度、警示督導(dǎo)制度、約談問(wèn)責(zé)制度；加快建立統(tǒng)一規(guī)范、準(zhǔn)確及時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)信息定期發(fā)布機(jī)制，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；完善機(jī)制，壓實(shí)責(zé)任，確保完成房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

三、加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)管理

依據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、城市規(guī)劃及人口等因素，做好本地房地產(chǎn)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)，合理確定房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)規(guī)模；盡快編制住宅用地供應(yīng)年度計(jì)劃、中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃；加快土地供應(yīng)，及時(shí)公開土地供應(yīng)信息和征地批準(zhǔn)文件，規(guī)范發(fā)布土地供應(yīng)計(jì)劃、出讓公告、成交公示和供應(yīng)結(jié)果信息，按季度公布房地產(chǎn)用地供應(yīng)數(shù)據(jù)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要建立住宅用地供應(yīng)與商品住房庫(kù)存狀況掛鉤機(jī)制，對(duì)商品住房庫(kù)存消化周期在6個(gè)月以下的，要顯著加快住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，合理控制供應(yīng)土地節(jié)奏，適當(dāng)加大住宅用地供應(yīng)。要平衡好供需關(guān)系，密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，確保住房供應(yīng)的剛性需求。

全面實(shí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度，將建設(shè)周期、設(shè)施配套、先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用、保障房配建等作為住宅用地出讓條件。靈活確定住宅用地競(jìng)價(jià)方式，探索采取“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建”“競(jìng)自持面積”等方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)對(duì)地價(jià)偏高、建安綜合造價(jià)偏低的項(xiàng)目嚴(yán)加監(jiān)管，確保建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和工程質(zhì)量。建立購(gòu)地資金審查制度，確保房地產(chǎn)開企業(yè)使用合規(guī)自有資金購(gòu)地。

四、加大住房保障工作力度，培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)

各縣（市、區(qū)）要落實(shí)土地、財(cái)稅、金融等政策支持，確保完成2017年度棚戶區(qū)改造任務(wù)，統(tǒng)籌做好—2020年棚戶區(qū)改造三年計(jì)劃。要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》肯芷凇⑴锔木用褚庠傅龋侠泶_定安置方式，市里不再考核貨幣化安置比例。實(shí)行實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉，增加公共租賃住房供應(yīng)，適度擴(kuò)大保障范圍。積極探索購(gòu)租并舉的住房制度，有條件的縣（市、區(qū)）可采取租購(gòu)?fù)瑱?quán)試點(diǎn)，盡快制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的租購(gòu)?fù)瑱?quán)制度，適時(shí)實(shí)施。

五、落實(shí)差別化的住房信貸政策

調(diào)整住房公積金貸款政策：購(gòu)買首套住房申請(qǐng)貸款時(shí)，首付比例不得低于30%；購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)貸款時(shí)，首付比例不得低于40%；在不得對(duì)擁有兩套以上住房的繳存職工發(fā)放貸款的同時(shí)，對(duì)已經(jīng)兩次以上使用住房公積金貸款的繳存職工也不再發(fā)放貸款；購(gòu)買同套自住住房只能提取購(gòu)房人本人及配偶的公積金。根據(jù)市場(chǎng)狀況，適時(shí)調(diào)整商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例。

同時(shí)，嚴(yán)格購(gòu)房資格審核，將房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的購(gòu)房合同和出具的住房狀況證明作為購(gòu)房貸款的審核依據(jù)，將房屋交易主管部門網(wǎng)簽備案的抵押合同作為購(gòu)房貸款放款憑證之一。

六、嚴(yán)控投機(jī)性炒房

為控制投機(jī)性炒房，自即日起，在全市范圍內(nèi)實(shí)行新購(gòu)住房限制轉(zhuǎn)讓措施，即所購(gòu)買的新建商品住房和二手住房取得產(chǎn)權(quán)證書至少滿2年后方可上市交易，非本地居民購(gòu)房限制轉(zhuǎn)讓時(shí)間不少于3年。房屋交易主管部門要在交易環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格把關(guān)。

七、加強(qiáng)新建商品房銷售監(jiān)管

加強(qiáng)高價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的網(wǎng)簽管理，對(duì)存在以下情形的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目暫停網(wǎng)簽權(quán)限：在售的同一項(xiàng)目再售時(shí)網(wǎng)簽均價(jià)月增幅超1%的；當(dāng)日商品住房網(wǎng)簽成交均價(jià)高于前日平均網(wǎng)簽價(jià)格1%或連日上漲超過(guò)2%的；銷售價(jià)格與預(yù)售申報(bào)的價(jià)格明顯不相符合的；惡意虛假網(wǎng)簽、空買空賣的。

加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理，對(duì)于有違規(guī)銷售行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停辦理預(yù)售許可；對(duì)申報(bào)價(jià)格高于同一項(xiàng)目前期預(yù)售價(jià)格月增幅1%的，不予辦理預(yù)售許可。全面落實(shí)預(yù)售資金監(jiān)管制度，防止資金挪用、項(xiàng)目爛尾。全面加強(qiáng)房屋面積管理，未經(jīng)房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪的項(xiàng)目，不予辦理預(yù)售許可；未經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪成果審核備案的項(xiàng)目，不予受理綜合竣工驗(yàn)收備案。加強(qiáng)商品房現(xiàn)售管理，對(duì)于通過(guò)竣工驗(yàn)收備案的商品房項(xiàng)目，未按照規(guī)定辦理住房現(xiàn)售備案的，暫停網(wǎng)簽權(quán)限。規(guī)范商品房合同網(wǎng)簽備案及變更撤銷管理，防范一房多賣、炒作期房、偷逃稅款。

另外根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況可加大調(diào)控力度，適時(shí)實(shí)行政府指導(dǎo)限價(jià)、提高商品房預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)等措施。

八、強(qiáng)化二手房交易監(jiān)管

全面落實(shí)二手房交易合同網(wǎng)簽備案制度，實(shí)現(xiàn)貸款審核發(fā)放、稅收征繳均與網(wǎng)簽備案合同相關(guān)聯(lián)，防止交易欺詐、騙取貸款、偷逃稅款等行為；全面實(shí)施二手房交易資金監(jiān)管制度，保證房屋交易資金安全，維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益；加大工作力度，確保將二手房與一手房納入統(tǒng)一的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、監(jiān)管和調(diào)控范圍，堅(jiān)決防止二手房市場(chǎng)失控。

九、打擊違法違規(guī)行為

堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)惡意炒房、囤積房源、捂盤惜售、違規(guī)銷售等行為，嚴(yán)厲查處房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)虛假宣傳、虛假違法廣告、價(jià)格欺詐、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)、哄抬房?jī)r(jià)、協(xié)助規(guī)避限購(gòu)限貸措施、違規(guī)開展金融業(yè)務(wù)等行為。將違法違規(guī)企業(yè)及其責(zé)任人記入信用不良記錄，實(shí)施聯(lián)合懲戒。各縣（市、區(qū)）政府要強(qiáng)化檢查和查處力度，及時(shí)向社會(huì)公開相關(guān)信息，并于每月8日、23日前將當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)整頓情況及查處的典型案例報(bào)市房產(chǎn)管理部門，定期進(jìn)行通報(bào)。

十、強(qiáng)化工作主體職責(zé)

各縣（市、區(qū)）政府是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的責(zé)任主體，負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)國(guó)家和省有關(guān)房地產(chǎn)工作的決策部署。各縣（市、區(qū)）政府要結(jié)合本地實(shí)際，盡快制定出臺(tái)具體調(diào)控措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。因主體責(zé)任落實(shí)不到位，導(dǎo)致本地房地產(chǎn)市場(chǎng)異常波動(dòng)，造成不良影響的，要對(duì)當(dāng)?shù)卣M(jìn)行問(wèn)責(zé)。

近期要把控制商品住房?jī)r(jià)格作為首要任務(wù)，從2017年10月至12月，中心城區(qū)、各縣（市、區(qū)）各月新建商品住房均價(jià)不得超過(guò)2017年7月份商品住房均價(jià)。對(duì)完不成調(diào)控目標(biāo)的，要對(duì)各縣（市、區(qū)）政府主要負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)，中心城區(qū)（含德城區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）要對(duì)房管中心主要負(fù)責(zé)人問(wèn)責(zé)。

相關(guān)部門要依據(jù)職責(zé)分工，加強(qiáng)對(duì)各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和政策支持。市住建局要擔(dān)負(fù)起全市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)的組建和綜合協(xié)調(diào)職責(zé)，強(qiáng)化對(duì)各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的監(jiān)督指導(dǎo)，會(huì)同有關(guān)部門對(duì)各地落實(shí)上級(jí)部署情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)檢查；市國(guó)土資源局要加強(qiáng)對(duì)各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)用地工作的監(jiān)督檢查和指導(dǎo)；市人行要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制的指導(dǎo)和監(jiān)督管理，對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款實(shí)施有效管理；德州銀監(jiān)分局要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)控信貸政策情況的監(jiān)督檢查；市住房公積金管理中心加強(qiáng)對(duì)已出臺(tái)公積金相關(guān)政策的落實(shí)；市工商局、市物價(jià)局要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)違法違規(guī)行為的檢查和處罰；市房管中心要加強(qiáng)對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的監(jiān)測(cè)與分析，加大對(duì)中心城區(qū)房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)違法違規(guī)行為的監(jiān)管力度。

十一、做好房地產(chǎn)市場(chǎng)輿論宣傳引導(dǎo)

要做好正面宣傳引導(dǎo)，防范不實(shí)報(bào)道引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)較大波動(dòng)，造成不良社會(huì)影響。主動(dòng)加強(qiáng)與媒體的溝通，利用廣播、電視、報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)等媒體大力宣傳、正面發(fā)聲，營(yíng)造良好輿論環(huán)境，引導(dǎo)群眾理性購(gòu)房。

德州市人民政府辦公室

2017年10月19日

限購(gòu)房限制的是什么

主要是根據(jù)限購(gòu)令，限制購(gòu)買房屋的數(shù)量以及人群，從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)不正常的增長(zhǎng)。

限購(gòu)令：本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)兩套住房;對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。在暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購(gòu)房。對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)房，嚴(yán)格按照有關(guān)政策執(zhí)行。具體還得遵循當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房政策。

具體措施

中央政府可在住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部指定的40個(gè)重點(diǎn)城市統(tǒng)一實(shí)施基本限購(gòu)令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房;外地戶籍和境外人士最多限擁有一套;兩次購(gòu)房時(shí)間需相隔兩年以上;禁止公司購(gòu)房。

基本限購(gòu)令符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房入戶政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展。在人口大量流入、土地供應(yīng)相對(duì)緊張的北京、上海等城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買。限購(gòu)令簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴各城市房管部門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)，不需全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進(jìn)40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這項(xiàng)工作非住房限購(gòu)令常有價(jià)值。系統(tǒng)建成后，將可有效支持開征多套房房產(chǎn)稅，并可優(yōu)化40個(gè)城市范圍內(nèi)的限購(gòu)。

違反限購(gòu)令購(gòu)房合同有效嗎

對(duì)限購(gòu)令法律屬性的認(rèn)識(shí)，有“政策說(shuō)”和“行政命令說(shuō)”。從制定機(jī)關(guān)、發(fā)文文號(hào)、發(fā)文對(duì)象上來(lái)看，無(wú)論是中央限購(gòu)令還是地方限購(gòu)令都不具備法律法規(guī)的屬性，均屬于內(nèi)部行政管理性法律文件，限購(gòu)令的制發(fā)與執(zhí)行均屬于抽象性行政行為，只對(duì)行政管理相對(duì)人產(chǎn)生法律約束力，即對(duì)商品房買賣有關(guān)合同當(dāng)事人具有約束力，其不能作為解決商品房買賣合同糾紛等民事法律糾紛的依據(jù)。

限購(gòu)令既然不具備法律法規(guī)的屬性，因此違反限購(gòu)令簽訂的商品房買賣合同就不可能無(wú)效。

“合同的效力”與“合同的履行”是兩個(gè)不同的概念，不能以所簽訂合同是否能夠履行來(lái)判定合同的法律效力。對(duì)房屋買賣合同而言，只要簽約主體合法，買賣標(biāo)的有效，雙方意思表示一致，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同就依法產(chǎn)生法律效力。

《合同法》實(shí)施以后，法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。也就是說(shuō)，判定合同無(wú)效，必須依據(jù)法律或者行政法規(guī)。而此次房產(chǎn)調(diào)控頒布的文件，充其量只是行政規(guī)范性文件，同時(shí)，限購(gòu)令僅僅是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)行政調(diào)控措施，屬于行政管理手段，其產(chǎn)生的法律效果也僅僅涉及房產(chǎn)交易過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，并不涉及對(duì)合同效力的判定。

從上面律霸網(wǎng)小編為大家介紹的關(guān)于山東德州:新房?jī)r(jià)格禁超今年7月買房后至少2年限售，相信大家都有了一定的了解。律霸網(wǎng)小編提醒大家在日常生活中，對(duì)于房屋的購(gòu)買一定要謹(jǐn)慎小心，比較購(gòu)房來(lái)說(shuō)涉及的金額較大，很容易造成一些糾紛問(wèn)題，更多相關(guān)法律問(wèn)題可以咨詢律霸網(wǎng)的律師。