一、商品房包銷行為有什么含義?

(1)商品房包銷是一種特殊的承包銷售商品房的行為。?“包銷是指一個(gè)企業(yè)根據(jù)一定條件收另一企業(yè)的全部或部分產(chǎn)品，是對(duì)外貿(mào)易經(jīng)營(yíng)方式之一。出口商將一種或一類商品在一定時(shí)期內(nèi)對(duì)一定地區(qū)的出口，交給外國(guó)商人承包銷售的一種經(jīng)營(yíng)方式。這種包銷方式被引入證券發(fā)行市場(chǎng)后產(chǎn)生了證券包銷，即由證券承銷商認(rèn)購(gòu)發(fā)行公司的全部證券或部分證券，然后再向社會(huì)推銷，承銷商獲取包銷中的差價(jià)利益，同時(shí)承擔(dān)推銷不出去的風(fēng)險(xiǎn)。商品房包銷實(shí)際上將上述經(jīng)營(yíng)方式移植于房地產(chǎn)市場(chǎng)之中。由于不動(dòng)產(chǎn)的銷售有其主體條件限制，因此它是一種特殊的承包銷售，其特殊性就在于開(kāi)發(fā)商有權(quán)預(yù)售或出售所建的商品房，包銷商必須以開(kāi)發(fā)商的名義或同時(shí)以自己作為包銷商的名義進(jìn)行包銷行為。

(2)在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對(duì)商品房享有銷售權(quán)、賣價(jià)權(quán)和獲取包銷基價(jià)與實(shí)銷價(jià)之間差價(jià)的權(quán)利。即在包銷期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營(yíng)，取得一定的包銷價(jià)，把銷售價(jià)與包銷價(jià)的差價(jià)利益的風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移給包銷商。

(3)在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，?則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購(gòu)。對(duì)于這部分剩余的包銷商品房，包銷商與開(kāi)發(fā)商之間則由原來(lái)的包銷關(guān)系轉(zhuǎn)為買賣關(guān)系。

二、商品房包銷行為如何認(rèn)定?

對(duì)行為性質(zhì)的正確認(rèn)定是法律規(guī)范調(diào)整的前提。商品房包銷作為一種經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)其行為的屬性在司法界認(rèn)識(shí)不一，茲分述如下：

代理說(shuō)。在房地產(chǎn)案中，一些房產(chǎn)商認(rèn)為商品房包銷是一種排他的獨(dú)家代理的行為。按照民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度。在商品房包銷中，開(kāi)發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷商獨(dú)家代理銷售，在包銷中是以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷售，銷售商品房的法律后果由開(kāi)發(fā)商對(duì)外負(fù)責(zé)。持代理說(shuō)者認(rèn)為，只不過(guò)包銷是一種獨(dú)家代理，只有包銷商享有商品房的代理銷售權(quán)。

買賣說(shuō)。持這種觀點(diǎn)的認(rèn)為，包銷行為是一種買賣行為，包銷商在從事商品房包銷的過(guò)程中，則不受開(kāi)發(fā)商的名義及意愿限制而具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，包銷商對(duì)其所銷商品房的出售享有自由定價(jià)權(quán)。由包銷商商品房的實(shí)際狀況及市場(chǎng)行情自由定價(jià)，無(wú)需遵循開(kāi)發(fā)商的意愿。其次，包銷商對(duì)其包銷商品房出售所得的溢價(jià)收入享有自由處分權(quán)。第三，開(kāi)發(fā)商對(duì)包銷商的商品銷售行為不直接承擔(dān)民事法律責(zé)任。開(kāi)發(fā)商只需對(duì)其與包銷商之間的包銷行為負(fù)責(zé)，而包銷商則應(yīng)對(duì)其與客戶之間銷售合同所作出的履約承諾承擔(dān)民事法律責(zé)任。從民法理論來(lái)分析，買賣合同在實(shí)際上有兩種含義;其一，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)所有權(quán)給買受人，買受人向出賣人支付價(jià)款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移其財(cái)產(chǎn)權(quán)(包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，但除財(cái)產(chǎn)所有權(quán)外還有其它各種財(cái)產(chǎn)權(quán))給買受人，買受人向出賣人支付價(jià)款的合同。一般認(rèn)為，第一種含義的買賣合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的合同為“實(shí)物買賣”;第二種含義的買賣合同，除實(shí)物買賣外，還包括“權(quán)利買賣”。依買賣說(shuō)的理論，?商品房包銷就是第二種含義上的買賣行為，即包括“權(quán)利買賣”和實(shí)物買賣。

兩合行為說(shuō)(又稱混合行為)。持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷行為既不是一種簡(jiǎn)單的買賣行為，也不是一種純粹的民事代理行為。它是一種既同代理行為相似，又同買賣行為有聯(lián)系，集兩者于一體的新型的民事法律行為。一旦開(kāi)發(fā)商依包銷合同將特定的商品交由包銷商處分后，自己對(duì)該商品房便喪失處分權(quán)。其一，包銷行為是附期限民事法律行為。開(kāi)發(fā)商與包銷商在合同中特別約定包銷行為附有一定的期限，一旦期限屆滿，開(kāi)發(fā)商與包銷商之間的代銷關(guān)系即行終止，同時(shí)發(fā)生以剩余房屋為交易標(biāo)的買賣關(guān)系。其二，包銷行為是含有代理性質(zhì)的行為。在包銷期限內(nèi)，包銷商不能以自己的名義，而只能以開(kāi)發(fā)商的名義對(duì)外銷售，其以開(kāi)發(fā)商代理人的身份聯(lián)系客戶。商品房的出售方是開(kāi)發(fā)商，購(gòu)買方是客戶，包銷商以開(kāi)發(fā)商代理人的身份出現(xiàn)，客戶與開(kāi)發(fā)商之間構(gòu)成買賣關(guān)系。其三，包銷行為又是一種以約定期滿后，所包銷的房屋仍未銷售告罄，包銷商應(yīng)按約定的價(jià)款全部買入的行為。依“兩合行為說(shuō)”的觀點(diǎn)，商品房包銷行為作為一種兼容代理與買賣特征的新型民事法律行為，同時(shí)受到代理制度與買賣制度的調(diào)整。

商品房包銷行為——一種新的民事法律行為，是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展而產(chǎn)生的一個(gè)新的法律概念。筆者認(rèn)為商品房包銷行為是一種形式上兼具代理行為和買賣行為特征的兩合行為，而實(shí)質(zhì)上是一種特殊的附條件的買賣行為。

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