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寧波
商品房包銷中法律關系怎么看
商品房包銷中法律關系怎么看
1、開發商與包銷商之間的包銷關系
開發商以包銷基價，將自己開發已經建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預售條件的期房，交由包銷商以開發商的名義進行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買。這一法律關系實際上包括兩個階段兩層關系：
第一階段：在包銷期限內，包銷商根據包銷合同對商品房享有銷售權、賣價權和獲取包銷基價與實銷價之間差價的權利。即在包銷期限內，開發商將自己一定數量的商品房的預售權或出售權轉讓包銷商專營，取得一定的包銷價，把銷售價與包銷價的差價利益的風險同時轉移給包銷商。在這一階段，包銷商以開發商的名義進行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發商與包銷商之間的法律關系就截止到此;
第二個階段：在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購。但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發商之間又沒有其他約定的，那么開發商與包銷商之間就會發生買賣關系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認為包銷應該認為是開發商與包銷商之間的一種交易行為,當事人的行為都是相互獨立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關系。
2、開發商與購房者之間的買賣關系
從商品房交易關系來看，能夠出售房屋的是房地產開發商，在形式上包銷人也必須以開發商的名義進行銷售，所以在形式上，或者說對于買受人來說，是與開發商簽定商品房買賣合同的。享有售房主體資格的是商品房的所有人，即開發商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷商與購房者實際完成的，但從形式上看商品房的買賣雙方應為開發商與購房者，包銷商是以開發商的名義進行有關法律行為的。
3、包銷商與購房者之間的法律關系
實際上，包銷商與購買者之間是沒有直接的法律關系的，它們之間的接觸只是包銷商以開發商的名義與購買者簽定合同。但是包銷商并不是該買賣合同的當事人，以開發商的名義與購買者簽定合同，這只是包銷商實現或履行包銷合同的約定的義務而已。所以，購買者與包銷商是沒有直接的買賣法律關系。
以上就是關于商品房包銷中的一些法律關系的內容介紹，這對于購房者來說需要做好這方面的了解。這三個方面的關系也是很重要的一點，了解之后在購房上就會避免很多的陷阱。如果您還有其他問題，歡迎咨詢律霸網專業律師。
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