一、什么是期房轉(zhuǎn)讓

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。廣義的期房轉(zhuǎn)讓的期間還包括至購(gòu)房者辦理好房產(chǎn)證(小產(chǎn)證)之前這一段期間購(gòu)房者把房屋再次轉(zhuǎn)讓的行為。

二、期房有效轉(zhuǎn)讓的方式有哪些

我們?cè)鯓硬拍茉诜缮媳ＷC期房有效轉(zhuǎn)讓呢?現(xiàn)實(shí)中一般可采取以下兩種方式：

(一)買賣雙方簽定一份預(yù)購(gòu)協(xié)議雙方對(duì)預(yù)備買賣的房屋的基本情況、價(jià)款支付、房屋的交付及預(yù)辦理交易過戶的日期作基本約定。并由賣方支付一定的定金待賣方取得產(chǎn)證時(shí)，雙方再按照預(yù)購(gòu)協(xié)議的約定期限簽定房屋買賣合同。這種操作模式是買賣雙方對(duì)期房的買賣達(dá)成的一種意向。

1、法律依據(jù)：根據(jù)合同法第八條規(guī)定“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”合同法第四十四條規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

因此，只要買賣雙方主體適格、意思表示真實(shí)且內(nèi)容又不違法這種買賣協(xié)議就是合法有效的。雙方當(dāng)事人要按照約定全面履行協(xié)議，任何一方不得擅自變更或者解除協(xié)議，并不得惡意阻卻協(xié)議的履行而惡意違約，一旦雙方能誠(chéng)實(shí)信用地全面履行了協(xié)議，雙方就可以在產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后簽訂房屋買賣合同，從而實(shí)現(xiàn)房屋買賣的目的。

2、法律風(fēng)險(xiǎn)：預(yù)售方違背誠(chéng)實(shí)信用的原則惡意違約，當(dāng)產(chǎn)權(quán)證辦理出來(lái)后不原意按照協(xié)議的約定和預(yù)購(gòu)方簽訂房屋買賣合同。此時(shí)預(yù)購(gòu)方只能選擇要求預(yù)售方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)房屋買賣的目的。因?yàn)榇藭r(shí)房屋買賣合同尚未簽訂，無(wú)法請(qǐng)求其繼續(xù)履行以實(shí)現(xiàn)買賣房屋的目的。?為此筆者建議：預(yù)購(gòu)方可以在預(yù)購(gòu)協(xié)議中增加違約責(zé)任條款，以此來(lái)給違約方施加壓力，加大違約成本限制其惡意違約;同時(shí)也可以最大限度的保護(hù)自己的合法權(quán)益。

(二)雙方直接簽訂買賣合同，買受人支付一定數(shù)額的定金，同時(shí)對(duì)買賣合同的生效附設(shè)一個(gè)條件，如約定?“賣家取得房產(chǎn)證后合同開始生效”。

1、法律依據(jù)：《合同法》第四十五條的規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時(shí)生效。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)失效。”也就是說(shuō)，當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。

2、法律風(fēng)險(xiǎn)：在合同成立但未生效前，即辦理產(chǎn)權(quán)證之前出賣人毀約的風(fēng)險(xiǎn)。此時(shí)購(gòu)買人可以要求悔約方實(shí)際履行合同或賠償損失。還有一種風(fēng)險(xiǎn)就是出賣方看到房?jī)r(jià)上漲感覺出售吃虧，便惡意阻止條件成就，比如大產(chǎn)證辦妥后賣方不配合辦理小產(chǎn)證或找其它理由推脫。所以購(gòu)買人要特別注意合同的約定。

綜合上面的介紹，期房的有效轉(zhuǎn)讓一定要慎重，容易導(dǎo)致無(wú)效。相信大家看了上面介紹后，對(duì)于期房的有效轉(zhuǎn)讓方式的法律效力的法律知識(shí)有了一定的了解，如果你還有關(guān)于這方面的法律問題，請(qǐng)咨詢律霸網(wǎng)律師，他們會(huì)為你進(jìn)行專業(yè)的解答。