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隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國(guó)中小企業(yè)的發(fā)展越來越好，這已經(jīng)成為支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。而中小企業(yè)能從金融機(jī)構(gòu)獲得的貸款資源非常有限。這就嚴(yán)重制約了我國(guó)中小企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。因此，為滿足中小企業(yè)貸款的需要，各種擔(dān)保公司逐漸出現(xiàn)。那么抵押房產(chǎn)貸款擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢?下文將詳細(xì)介紹。

房產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保公司存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)抵押登記權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、“一物多押”的風(fēng)險(xiǎn)。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”借款人將房產(chǎn)抵押給多個(gè)出借人后，一旦破產(chǎn)倒閉，抵押房產(chǎn)將很難處置變現(xiàn)。

2、土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。擔(dān)保公，辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，如果只是辦理了房產(chǎn)抵押登記，而沒有辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房產(chǎn)將無法處置變現(xiàn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。因此，農(nóng)村的集體土地如果用來辦理抵押貸款，必須轉(zhuǎn)化為國(guó)有土地。

3、登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果將貸款的期限與抵押物登記的期限設(shè)為一致，一旦貸款到期無法收回，抵押登記也將到期，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

(二)租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押物難以處置。按照“買賣不破租賃”的原則，如果“先租后抵”，借款人即使不能按期還貸，由于租賃仍然有效，擔(dān)保公司也很難處理抵押房產(chǎn)。

2、租金收入難以獲得。借款人與擔(dān)保公司簽訂借款合同前，如果與抵押房產(chǎn)承租人簽訂時(shí)間較長(zhǎng)的租賃協(xié)議，并且要求承租人一次性付清租賃費(fèi);或者借款人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房屋出租給關(guān)系人，擔(dān)保公司將很難獲得租金收入用于還貸。

3、抵押物拍賣價(jià)格不公正。如果借款人不按期還貸，擔(dān)保公司有權(quán)處置抵押房產(chǎn)用來歸還貸款。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。

(三)土地性質(zhì)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

1、土地使用期限。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。劃撥土地是國(guó)家在實(shí)行土地出讓制度前實(shí)行的由政府部門批準(zhǔn)、在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋兀⑾驀?guó)土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的使用年限，將給處置土地上的房產(chǎn)埋下隱患。

2、處置費(fèi)用。對(duì)于出讓土地性質(zhì)的房產(chǎn)交易，由于房地產(chǎn)開發(fā)商此前已交納了土地出讓金，在辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)不需要再交費(fèi);屬于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，處置房產(chǎn)時(shí)需要向國(guó)土資源部門補(bǔ)交一定比例的土地出讓金。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。

(四)土地用途變更的風(fēng)險(xiǎn)

出讓土地根據(jù)用途不同有很多種，其價(jià)值是完全不同的，特別是工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)等一類的出讓地，由于其取得成本低廉，如果能夠轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌⑸虡I(yè)、旅游、娛樂等用途的經(jīng)營(yíng)性用地，其價(jià)值是數(shù)倍的增長(zhǎng)。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。借款人在辦理房產(chǎn)抵押貸款后，如果私自變更土地的用途，如將倉(cāng)庫(kù)用地變更為娛樂中心用地，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，國(guó)家可以無償收回土地使用權(quán)，擔(dān)保公司將無法處置抵押房產(chǎn)。

(五)在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)

1、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。最高人民法院在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中規(guī)定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)依照《合同法》第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。

2、稅收優(yōu)先權(quán)。《稅收征收管理辦法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。”該規(guī)定表明，只要納稅人欠繳稅款的行為發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保之前，即納稅人欠繳稅款在先，以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保在后，稅收就優(yōu)先于擔(dān)保物權(quán)這種私權(quán)力。

(六)以單位房改房設(shè)定抵押。

有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。有的以個(gè)人購(gòu)買的房改公房抵押，根據(jù)我國(guó)房改的有關(guān)政策，個(gè)人購(gòu)買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場(chǎng)交易，所售房?jī)r(jià)款，除去擔(dān)保稅費(fèi)和原購(gòu)房款，增值部分單位和個(gè)人按一定比例共享。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。有的單位對(duì)房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購(gòu)房款。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。

(七)共有財(cái)產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。

(八)抵押房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)

目前，評(píng)估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上有時(shí)不公正，往往根據(jù)評(píng)估的用途抬高或降低估價(jià)。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款;當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。

(九)房產(chǎn)處置執(zhí)行難

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對(duì)被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。

動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)的抵押擔(dān)保是金融機(jī)構(gòu)等債權(quán)人所選擇的最重要的貸款方式之一。因此，抵押房產(chǎn)貸款擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)也是擔(dān)保公司要考慮的重要問題。因?yàn)?a href='http://www.sdjlnm.com/diya/26.html' target='_blank' data-horse>不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款涉及到了很多環(huán)節(jié)，內(nèi)容也比較復(fù)雜。，存在的風(fēng)險(xiǎn)因此比其他擔(dān)保方式要多。

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