一、房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)清算的順序

1、簽訂房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的被拆遷人的支付房屋請求權(quán);

2、建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán);

3、銀行抵押權(quán)以及經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售商品房購房人請求權(quán)，按登記先后順序就抵押物或特定物受償。在預(yù)售商品房消費(fèi)購房人不能從破產(chǎn)企業(yè)無擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中得到清償時，可以從抵押物變價款中分出一定比例優(yōu)先受償;

4、破產(chǎn)費(fèi)用及共益?zhèn)鶆?wù);

5、預(yù)售商品房消費(fèi)購房人請求權(quán)、消費(fèi)購房人支付的定金本金(設(shè)定優(yōu)先受償上限或比例)、勞動債權(quán)(包括職工的工資和醫(yī)療、傷殘補(bǔ)助、撫恤費(fèi)用，所欠的應(yīng)當(dāng)劃入職工個人賬戶的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險費(fèi)用，以及法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)支付職工的補(bǔ)償金);

6、所欠稅款及前項(xiàng)規(guī)定以外的社會保險費(fèi)用;

7、普通破產(chǎn)債權(quán)。

二、法律依據(jù)

(一)被拆遷人權(quán)利順位

2011年1月21日起施行的國務(wù)院《國有土地上房屋征收和補(bǔ)償條例》將國有土地上房屋征收和補(bǔ)償?shù)闹黧w限定為市、縣級人民政府，不包括房地產(chǎn)企業(yè)，但在該條例實(shí)施前，依照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得房屋拆遷許可證的，可以成為拆遷人，與被拆遷人簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償合同。

立法論上的依據(jù)包括：一是拆遷房屋是被拆遷人賴以生存和生產(chǎn)的基本物質(zhì)條件;二是房屋拆遷涉及社會公共利益，被拆遷人服從公益理應(yīng)獲得特別保護(hù);三是被拆遷人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，早于土地使用權(quán)抵押或在建工程抵押，物保債權(quán)人通過審查及相應(yīng)安排，完全可以防控被拆遷人權(quán)利優(yōu)先性帶來的信用風(fēng)險。在解釋論上，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第7條第1款規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。”

(二)消費(fèi)購房人權(quán)利順位

在不考慮消費(fèi)購房人特殊性的情況下，作為整體的購房人權(quán)利應(yīng)區(qū)分以下情形加以對待：首先，購房人支付全部購房款的情形。就購房人向債務(wù)人主張的權(quán)利性質(zhì)，存在兩種不同認(rèn)識：一是物權(quán)請求權(quán)說，即購房人可以基于物權(quán)關(guān)系主張取回權(quán)。理由是不動產(chǎn)物權(quán)由登記所賦予的觀點(diǎn)，顯然與登記的行政屬性相悖，對不動產(chǎn)物權(quán)歸屬的判斷，除法律另有規(guī)定，只能依賴于基礎(chǔ)民事法律關(guān)系的審查判斷結(jié)果，絕對地將不動產(chǎn)登記作為認(rèn)定不動產(chǎn)取回權(quán)成立與否的標(biāo)準(zhǔn)不可取。二是債權(quán)請求權(quán)說。理由為購房人購買房屋，物權(quán)法上的屬性為繼受取得不動產(chǎn)，依據(jù)物權(quán)法第十四條的規(guī)定，受讓人自變更登記時才始取得不動產(chǎn)所有權(quán);購房人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的是購房協(xié)議，并非合作建房協(xié)議，不能得出購房人原始取得或共同共有房屋的結(jié)論。筆者贊同債權(quán)請求權(quán)說。其次，購房人支付部分購房款的情形。此時，購房協(xié)議屬于雙方均未履行完畢的合同，管理人有權(quán)選擇是否繼續(xù)履行合同。選擇繼續(xù)履行合同的，依照企業(yè)破產(chǎn)法第四十二條第(一)項(xiàng)的規(guī)定，購房人債權(quán)為共益?zhèn)鶆?wù);選擇解除合同的，購房人債權(quán)不享有共益性質(zhì)。

(三)建設(shè)工程價款債權(quán)順位

合同法第二百八十六條規(guī)定了建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，《批復(fù)》進(jìn)一步明確規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，由此，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)得以確立。反對的觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)不具有公示效力，不能對抗在先抵押權(quán)，否則將影響交易安全。筆者贊同賦予建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。不動產(chǎn)建設(shè)優(yōu)先權(quán)的債權(quán)人應(yīng)當(dāng)于工程完成后一定期間內(nèi)就經(jīng)公證之工程款進(jìn)行優(yōu)先權(quán)登記，經(jīng)登記之不動產(chǎn)建設(shè)優(yōu)先權(quán)自工程開始之日起享有順位，得對抗其后成立之抵押權(quán)，并得于登記額度內(nèi)優(yōu)先受償。

三、房地產(chǎn)公司破產(chǎn)清算程序

法院應(yīng)當(dāng)自宣告?zhèn)鶆?wù)企業(yè)破產(chǎn)之日起15日內(nèi)成立清算組，接管破產(chǎn)企業(yè)。清算組由法院從公司的主管部門、政府有關(guān)部門和專業(yè)人員中指定，也可以聘請中國注冊會計(jì)師和律師參加。清算組負(fù)責(zé)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的保管、清理、估價、處理和分配。清算組應(yīng)對人民法院負(fù)責(zé)并報(bào)告工作，接受法院的監(jiān)督。我國《公司法》規(guī)定，清算組在清算期間行使下列職權(quán)：

(1)清理公司財(cái)產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負(fù)債表和財(cái)產(chǎn)清單

(2)通知或者公告?zhèn)鶛?quán)人

(3)處理與清算有關(guān)的公司未了結(jié)的業(yè)務(wù)

(4)清繳所欠稅款

(5)清理債權(quán)、債務(wù)

(6)處理公司清償債務(wù)后的剩余財(cái)產(chǎn)

(7)代表公司參與民事訴訟活動