案情簡介

2004年，余某與某開發商簽訂了一份《商品房買賣合同》，采用的是2000年浙江省建設廳和省工商局制定的標準文本。后由于開發商未在交房后90日內交付“三證”，且在2006年5月1日后才代余某繳納契稅，致使其多繳納1萬余元。協商未果，余某即向法院提起訴訟。 余某認為，購房合同第十五條約定“出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬（包括契稅證、房屋所有權證和土地使用權證）登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，……”按此約定，開發商應當在交房后90日內把“三證”交給余某；購房合同于2005年簽訂且已付清全款，開發商應當在即時開具發票并繳納契稅或者開具發票由業主自己去繳納契稅，但因開發商未開具發票，導致自己多交了1萬余元稅款，要求開發商返還該筆稅款。

辦案思路及心得

本人代理開發商，提出如下答辯： 一、被告沒有違反合同約定。 原告認為被告違約的理由是被告未能按約定“在交房后90天內為原告辦好三證”。但根據原、被告2004年10月20日簽訂的《商品房買賣合同》第十五條的約定：第一，被告的義務是自商品房交付之日（即2005年9月30日）起90日內（即2005年12月30日前）將辦理產權證的資料報送登記機關。而被告于2005年12月28日即將辦理產權證書的資料報送給了××市房屋管理局，沒有超過約定期限。被告報送的這些資料是用來辦理總產證的，其中包含了原告所購房屋×××園17幢201室的資料。辦理總產證是辦理原告“三證”的開始，所以被告并未違約。第二，被告承擔責任的前提是“因出賣人的責任”導致原告不能及時取得產權證書，而被告依約如期到房管局辦理產權登記，提交了必要的辦證資料，現原告已實際取得了房屋產權“三證”。所以，被告沒有違反《商品房買賣合同》約定，不應承擔違約賠償責任。 二、被告辦理“三證”的行為沒有違反法律規定。 原告認為被告辦理“三證”的期限遲延，違反了國家有關法律法規的規定。我們認為： 第一，《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定中，出賣人承擔違約責任的前提條件有二：一是由于出賣人的原因未能按期取得產權證，一是當事人沒有特殊約定。如前所述，原告與被告之間有特殊約定，即《商品房買賣合同》第十五條。所以，應依合同約定來確定雙方權利義務。 第二，《中華人民共和國城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定：“預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續……”顯然，這里的“辦理”是指開始辦理，并不含有辦理完畢之意。辦理完畢的期限規定在《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。”所以被告在房屋交付之后90日內向房管局申請辦理產權證書，在2006年7月3日取得“三證”，并沒有違反該條例和司法解釋的規定。所以，被告為原告辦理“三證”的期限沒有違反法律法規的強制性規定，不應承擔賠償責任。三、被告代交契稅的時間沒有侵害原告利益。原告認為被告遲開發購房發票，導致其未能趕在契稅政策調整前交稅，造成多交稅款10380.27元。這種說法是毫無道理的。理由如下：首先，開具正式發票的時間。《中華人民共和國發票管理辦法實施細則》第三十三條規定：“填開發票的單位和個人必須在發生經營業務確認營業收入時開具發票。未發生經營業務一律不準開具發票。”《企業會計準則》關于銷售商品的規定：“銷售商品的收入，應在下列條件均能滿足時予以確認：（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。”根據該規定，預售商品房“確認營業收入”至少有兩個條件：一是房屋已交付，二是房屋的實際面積已測定，價款確定。只有在該兩條件成就后，被告才能根據發票管理辦法向原告出具發票。再參考《房地產開發企業會計實務》（杜海鵬、魏義光主編）第236頁對房地產企業“銷售實現”的解釋，“房地產企業轉讓、銷售土地和商品房，應在土地和商品房已經移交，已將發票結算賬單提交買主時，作為銷售實現”，顯然，商品房交付是銷售結算的前提，也是房地產企業實現營業收入的前提。 其次，即使被告在原告付清購房款后就開具發票，原告也不可能去交契稅。房地產權證是房屋所有權的憑證，所記載的信息、數據，是房屋從用地、規劃、建設、竣工驗收、確認權屬的整個過程的體現，因此，房地產權證必須在各項條件具備、手續完善的前提下才能辦理。簡單地說，新建商品房必須在開發企業辦理初始登記后，購房小業主才能申請辦理轉移登記，領取房地產權證。所以，該房屋沒有經過驗收，不能辦理總產證，不能正式交付，也就不具備房屋所有權轉移的條件，契稅義務還沒有發生，地稅部門也就缺乏收稅的依據，不可能接受納稅。 四、被告代收辦證費用的行為是一種無償代理行為，其法律后果應由委托人承擔。 被告本著方便客戶的原則，無償為原告代收代繳辦證稅費，并未從中漁利。原、被告之間并未約定被告代繳稅費的期限，況且被告的代理是無償代理行為，只有存在故意或重大過失時才承擔相應的責任。根據庭審查明，被告根本就不存在過錯，不應承擔賠償責任。 現被告收取的稅費已繳至稅務機關，如果原告堅持要退還所謂多交的稅款，應該向地稅部門提出申請，被告根本不存在退稅的義務。 顯然，在“返還稅款”的問題上我方已基本不存在風險，因為稅款不在開發商手里，不存在返還一說，而適當的訴訟請求應當是“賠償”。但是，對于違約責任這一點，我們一直無法說服法官。法官認為，開發商在交房后90日內把用于辦分戶權證的資料全部提交到房管局，這才算完成了義務。最后，一審法院據此支持了余某的這一請求。 開發商對一審判不服，提起上訴。在一審意見基礎上，我們提出如下補充代理意見： 《城市商品房預售管理辦法》第十二條規定：“預售的商品房交付使用之日起90日內，承購人應當依法到房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權屬登記手續。開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件。由于開發企業的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書的，除開發企業和承購人有特殊約定外，開發企業應當承擔違約責任。”本代理人認為，被告并未違反該規定，理由如下：一、該條第一款中“開發企業應當予以協助，并提供必要的證明文件”。這里“必要的證明文件”，應當理解為房產管理部門要求開發商提供的辦理權屬登記所必需的資料。根據被告向法庭提交的由房管局出具的證明材料，可以確認被告當時按照房管局的要求遞交了辦理房產權屬登記的全部材料（其中包括了本案原告余某所購房屋的資料）。本代理人認為，開發商代為業主辦理權屬證書，在該辦法規定和當事人約定的期限內，提交了房產管理部門要求的辦理權屬證書所需的全部資料，盡到了協助的義務。二、該條第二款中“開發企業應當承擔違約責任”的前提條件是兩個：一是由于開發企業的原因導致承購人未能在房屋交付使用后90日內取得房屋權屬證書；二是開發企業和承購人之間沒有特殊約定，二者缺一不可。根據庭審查明的事實，以及當前行政機關辦理權屬證書的實際情況，開發商所能盡到的努力是按時按要求提交完備的辦證資料，至于辦證的結果，開發商不可能給予保證。所以，被告只要在期限內按要求提交了辦證資料，即使未能及時辦出產權證書，也不應當認定為“由于開發企業的原因”，不應當承擔違約責任。另外，被告和原告在《商品房買賣合同》第十五條有關于權屬登記的明確約定，應該按照該約定來確定雙方的權利義務關系。 三、《城市商品房預售管理辦法》第十二條的規定與最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定內容一致，即在預售商品房買賣中，買受人未能在交房后90日內取得產權證書，出賣人承擔違約責任的前提條件同樣是兩個：一是由于出賣人的原因，二是當事人之間沒有特殊約定。如前所述，出賣人適當地履行了自己的義務，沒有過錯，且當事人之間在《商品房買賣合同》第十五條中特殊約定，即被告于90日內向房管局提交了完備的辦證材料，其中包括了原告所購房屋的權證資料，應當認定為被告只要在約定的時間內開始為原告辦理房屋產權證書，就不存在違約的情形。四、退一步講，即使被告未能在規定的期限內辦出產權證書，也不應承擔違約責任。因為《商品房買賣合同》第十五條約定的是“出賣人應當在商品房交付使用后90日內，將辦理權屬（包括契稅證、房屋所有權證和土地使用權證）登記需要由出賣人提供的資料報產權登記機關備案”。被告作為出賣人的義務是將這些必需的資料報送產權登記機關備案。請注意，這里是“備案”而不是辦證。被告已經嚴格按照合同約定履行了備案的義務，顯然不存在違約責任。

裁判結果

二審法官認為，本案爭議的焦點在于對《商品房買賣合同》第十五條的解釋，只要征詢該標準文本的制訂單位省建設廳和省工商局即可判定。通過對上述單位的走訪，法官認同了我們的意見。后來，出于解決糾紛、息訴止訟的考慮，我們與余某達成了調解。