小產權房2014年最新政策

小產權房在現在的農村和城鎮隨處可見。由于人們缺乏專業的法律知識，不能意識到小產權房的性質及其危害。對于小產權房的相關的法律規定和相關政策也不熟悉。因此，很難維護自身的合法權益。本文針對這些問題做了相關介紹。

什么是小產權房?

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。 小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

小產權房最新政策2014

《關于農村集體土地確權登記發證的若干意見》明確規定，“對于借戶籍制度改革或者擅自通過‘村改居’等方式非經法定征收程序將農民集體土地轉為國有土地、農村集體經濟組織非法出讓或出租集體土地用于非農業建設、城鎮居民在農村購置宅基地、農民住宅或‘小產權房’等違法用地，不得登記發證。對于不依法依規進行土地確權登記發證或登記簿規范造成嚴重后果的，嚴肅追究有關人員責任”。 根據我國《土地管理法》的規定，農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只享有使用權，村民將房屋賣給本村以外人員的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。 由此可見，小產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的，加上其產權不完整，購買小產權房很可能會引發后續的一系列問題和風險。 小產權房產權區分 國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。

對小產權的解釋主要有3種： 1. 是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。 2. 是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。 3. 是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權并不構成真正法律意義上的產權。 前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。性質分類 “小產權房”的性質有兩種：一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體所有者，外村農民不能購買;另一種是在集體企業用地或者占用耕地違法建設的房子。

小產權房購買風險

(一)法律效力 “小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況： 對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。 對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。 對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。 (二)房產轉讓 “小產權房”拿不到正式的房產證，因此并不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。 根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買后不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。 (三)政策風險 購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉產權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。 購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人并非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。 (四)監管缺位 鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售后保修難以保證。

小產權房熱銷主要原因如下：

一、鄉產權房是在商品房房價居高不下的情況下熱起來的，短期內如果人們的收入和購房比沒有太大的變化，在城里購房仍然是天方夜談的話，人們也只好到郊外尋找自己的世外桃源。

二、人們購買小產權房的目的以自住為主，因此只要住著舒服，人們不大會考慮出售的風險，現在北京周邊的河北城鎮都在北京熱銷房屋的情況下，距離已經不在是人們心中的最 痛，何況北京郊區的交通比之京外城鎮還是要方便的多，誰讓自己錢不夠足夠多呢?而這些小產權房確實滿足了人們的自住需要。

三、按照建設部的警告，實際上沒有什么“鄉產權、小產權”與“大產權”之分的，這所謂的“鄉產權”實際上是非法的，不受法律保護的。但現在各方面的消息沒有人實際上否認“鄉產權”的存在，特別是把其歸類到小產權之列就給未來的大產權化埋下了伏筆。

四、鄉產權房對當前平抑房價、改善房屋市場的供求關系是有一定作用的，為中低收入者提供了又一條解決住房困難的新通道，從歷史上看其作用還是積極的、有效的，政府不可能忘記這一點。

五、“鄉產權”除了熱銷之外，還沒有發生過因為違法被拆除的先例，另外雖然城市人口購買集體土地房屋屬非法行為，但“鄉產權”房已經熱銷多年，政府方面并沒有出臺制止小產權房銷售的條例，也沒有追究過鄉政府、村委會的違法行為。

六、城市里大量違章建筑的存在、以及被當作私有財產作價拆遷的實際情況，讓人們有一種“共產黨不會坑老百姓”的天然想法。何況“鄉產權”房也都是經過有關部分審批過的有規劃的正式項目，怎么可能說拆就拆呢?說白拆就白拆呢? 七、隨著城鄉一體化改革進程的推進，經濟體制、社會體制、土地制度的改革都將提到議事日程上來了，鄉下農民也要變成市民了，也可以享受到普遍的社會公民權了。

人們期待這社會主義新農村建設會推進城鄉一體化的發展，在一體化的前提下再劃分鄉產還是公產、小產還是大產就有點牽強了。 客觀上“小產權房”不僅讓一部分城鎮居民買到了廉價的住房，而且可以起到平抑城市商品房價格的作用。有統計稱，目前北京在售樓盤中，小產權樓盤約占 18%。實際上對于小產權住宅隱含的各種潛在風險，不用建設部提醒大部分購買者也早有了解，因此“小產權”與“大產權”之間的巨大差價的誘惑，不會因為建設部的溫柔提示而失去力量，小產權房繼續熱銷仍然勢不可擋。

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