在購(gòu)買(mǎi)小區(qū)住宅時(shí)為了保障住戶(hù)的生活環(huán)境與居家安全，在購(gòu)房的同時(shí)也會(huì)匹配相關(guān)的物業(yè)服務(wù)。在物業(yè)管理當(dāng)中，由于物業(yè)管理狀況的突發(fā)性，經(jīng)常會(huì)發(fā)生矛盾與沖突，實(shí)際生活中就有許多物業(yè)管理當(dāng)中的經(jīng)典案例。下文中就針對(duì)物業(yè)案例當(dāng)中的經(jīng)典范例有哪些該問(wèn)題進(jìn)行了解釋與說(shuō)明。
物業(yè)案例當(dāng)中的經(jīng)典范例有哪些？
案例1：物業(yè)要求刷卡進(jìn)出小區(qū)不買(mǎi)車(chē)位車(chē)就難回家
案例介紹：
不買(mǎi)停車(chē)位，就不讓業(yè)主的車(chē)進(jìn)小區(qū)。一小區(qū)物業(yè)管理公司要求有車(chē)業(yè)主刷卡進(jìn)出小區(qū)，但沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主不能辦理出入卡，也就不能進(jìn)入小區(qū)。十多天來(lái)，沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)車(chē)位的業(yè)主們只能將車(chē)停在小區(qū)外。高女士就遭遇了這樣的規(guī)定。
高女士去年搬進(jìn)了新買(mǎi)的商品房，私家車(chē)一直就隨意停放在小區(qū)里。從上個(gè)月開(kāi)始，情況出現(xiàn)了變化，物業(yè)公司貼出告示說(shuō)小區(qū)內(nèi)停車(chē)得交車(chē)位費(fèi)。每月交了120元停車(chē)費(fèi)后，物業(yè)就給一張門(mén)禁卡，業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)直接打卡進(jìn)門(mén)。如果不交錢(qián)，從10月1日起就不讓開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)了。高女士對(duì)物業(yè)的做法非常生氣，她認(rèn)為，物業(yè)公司只是進(jìn)行一些職責(zé)范圍內(nèi)的管理工作，物業(yè)不讓業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)就是“行為越位”。自己作為小區(qū)的業(yè)主，王女士有進(jìn)出小區(qū)的自由和權(quán)利，物業(yè)公司的做法嚴(yán)重侵害了自己的合法權(quán)利。物業(yè)公司辯稱(chēng)：此舉主要是為了維護(hù)小區(qū)的環(huán)境，制止車(chē)輛亂停亂放。
案例分析：
讓不讓業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)和業(yè)主買(mǎi)不買(mǎi)車(chē)位是兩個(gè)完全不同的法律問(wèn)題。物業(yè)不讓業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)小區(qū)，這種做法肯定是不對(duì)的。這侵犯了業(yè)主的自由出入權(quán)。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了商品房，對(duì)小區(qū)院落內(nèi)的處地享有共同使用權(quán)，車(chē)位只是商品房的附屬物，業(yè)主有商品房就是物權(quán)所有人。該物業(yè)公司以不購(gòu)買(mǎi)車(chē)位為由不讓業(yè)主開(kāi)車(chē)進(jìn)入小區(qū)的做法侵犯了業(yè)主的物權(quán)。
如果小區(qū)內(nèi)要收取車(chē)位費(fèi)首先應(yīng)由業(yè)委會(huì)通過(guò)，按照物價(jià)部門(mén)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并報(bào)街道辦、派出所等有關(guān)部門(mén)備案。如果小區(qū)內(nèi)沒(méi)有業(yè)主的合法組織，則需由全體業(yè)主協(xié)商通過(guò)。在業(yè)主不知情的情況下，物業(yè)公司擅自定價(jià)的做法是不合法的。
案例2：在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承擔(dān)責(zé)任?
案例介紹：
徐某去廠(chǎng)房上班，在通往廠(chǎng)房載貨電梯的臺(tái)階上走，因當(dāng)天廠(chǎng)房三樓漏水正好滴在臺(tái)階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺(tái)階滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。
徐某摔傷當(dāng)天，該廠(chǎng)房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對(duì)此事承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司認(rèn)為沒(méi)有義務(wù)承擔(dān)，雙方各執(zhí)已見(jiàn)，因次起訴至法院。
案例分析：
原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺(tái)階上有結(jié)冰，并應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到滑冰的危險(xiǎn)性，故應(yīng)對(duì)摔傷的行為負(fù)主要責(zé)任。
但被告作為廠(chǎng)房的物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠(chǎng)房漏水報(bào)修通知后，理應(yīng)及時(shí)修理，但未提供及時(shí)安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時(shí)清除或積極的防范措施，故對(duì)原告滑倒致傷應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。
案例3：物業(yè)合同爭(zhēng)執(zhí)
案例介紹：
某小區(qū)物業(yè)管理公司原由小區(qū)開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)，業(yè)主入住后對(duì)該物業(yè)管理公司不滿(mǎn)意，雙方矛盾很大，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)決定解聘該公司，但該公司稱(chēng)：其與開(kāi)發(fā)商有委托管理合同，且業(yè)主購(gòu)樓時(shí)與開(kāi)發(fā)商的契約中已訂明：“同意開(kāi)發(fā)商委托的管理公司管理”，因此，業(yè)主現(xiàn)在無(wú)權(quán)解聘管理公司，業(yè)主稱(chēng)服務(wù)質(zhì)量不好，無(wú)法舉證，且物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以物業(yè)管理公司不存在違約，如果業(yè)主堅(jiān)持解聘，就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。為此，業(yè)主與物業(yè)管理公司爭(zhēng)執(zhí)不下，訴諸于法院。
1、試析本案所涉及的法律問(wèn)題。
2、對(duì)此類(lèi)糾紛應(yīng)如何解決。
案例分析：
1、本案涉及的是物業(yè)管理法律關(guān)系問(wèn)題;
2、物業(yè)管理法律關(guān)系的產(chǎn)生、變更的基礎(chǔ)是協(xié)議委托。在物業(yè)管理過(guò)程中，物業(yè)管理公司的管理權(quán)來(lái)自于產(chǎn)權(quán)人的委托授權(quán)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段，產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，因而這時(shí)只有開(kāi)發(fā)商有權(quán)決定請(qǐng)哪一家物業(yè)管理公司參與開(kāi)發(fā)和日后過(guò)渡期的管理;在業(yè)主入主后，由于產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，物業(yè)管理的決定權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，由業(yè)主的所有權(quán)派生出來(lái)的管理權(quán)或委托管理權(quán)自然也屬于業(yè)主，因此，開(kāi)發(fā)商委托的物業(yè)管理公司在完成了過(guò)渡期的管理后，物業(yè)管理的決定權(quán)就隨即從開(kāi)發(fā)商手上轉(zhuǎn)移到了業(yè)主手上，業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)對(duì)原開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)管理公司的考察來(lái)決定是續(xù)聘還是改聘別的更好的物業(yè)管理公司。
3、本案中，物業(yè)管理公司拒絕交出管理權(quán)的理由不能成立，業(yè)主委員會(huì)在與物業(yè)管理公司自行協(xié)商不成的情況下，可請(qǐng)求政府主管部門(mén)行政調(diào)處或提起司法訴訟。
綜上所述，從以上物業(yè)案例當(dāng)中的經(jīng)典范例內(nèi)可以看出在物業(yè)管理的過(guò)程當(dāng)中許多時(shí)候需要的是雙方的協(xié)商與合作。在物業(yè)案例當(dāng)中，樓房漏水案例以及停車(chē)位事件所引發(fā)的爭(zhēng)執(zhí)都是可以在物業(yè)管理的過(guò)程當(dāng)中避免的，只需要及時(shí)發(fā)現(xiàn)這些情況，并進(jìn)行合理的中間協(xié)調(diào)，解決問(wèn)題即可。

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