二手房買(mǎi)賣(mài)其實(shí)潛藏著很多的風(fēng)險(xiǎn),如簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體不合法,更有甚至只簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,未把房屋進(jìn)行過(guò)戶(hù)等嚴(yán)重的問(wèn)題,這樣會(huì)造成很大的糾紛。那么現(xiàn)在律霸將在下面的文章中為您介紹二手房買(mǎi)賣(mài)到底有哪些風(fēng)險(xiǎn)。
二手房買(mǎi)賣(mài)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)?
(一)房屋買(mǎi)賣(mài)合同遺漏必要主體。一般而言,房屋買(mǎi)賣(mài)合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰(shuí),如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有),而訂立合同時(shí)共有人未在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字,則可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
(二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不合法。現(xiàn)實(shí)生活中,部分買(mǎi)受人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)未認(rèn)真審查房主的真實(shí)性,主要是未核實(shí)房主的身份,某些不法分子(如房屋的承租人)通過(guò)假證冒名與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,以致買(mǎi)受人最終錢(qián)房?jī)煽铡?/p>
(三)房屋存在物權(quán)瑕疵。主要是指買(mǎi)賣(mài)的房屋權(quán)利不具備完整性,如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。
(1)房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利,此時(shí)出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分房產(chǎn),買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的,合同自然無(wú)效。
(2)買(mǎi)賣(mài)房屋上已設(shè)定抵押。如果出賣(mài)人已將房產(chǎn)抵押給第三方,在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí),并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押,則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下,此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
(3)買(mǎi)賣(mài)房屋正在租賃。如買(mǎi)賣(mài)房屋正在出租期間,則根據(jù)法律規(guī)定,承租人享有有限購(gòu)買(mǎi)權(quán),買(mǎi)受人若要確保萬(wàn)無(wú)一失,則需要出賣(mài)人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。此外,根據(jù)相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。
(四)故意規(guī)避稅收。現(xiàn)實(shí)生活中,部分買(mǎi)賣(mài)雙方為逃避稅費(fèi),采取“高買(mǎi)低報(bào)”、延期過(guò)戶(hù)、假贈(zèng)予等方式規(guī)避稅收,但上述行為存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
(1) “高買(mǎi)低報(bào)”。“高買(mǎi)低報(bào)”是指二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司在申報(bào)房?jī)r(jià)時(shí),以低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂虛假協(xié)議申報(bào)納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是,買(mǎi)受人有可能根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶(hù)價(jià)格來(lái)付款,不愿意再按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格成交,造成出賣(mài)人利益受損;而此種做法也可能導(dǎo)致買(mǎi)受人在向銀行貸款時(shí),貸款數(shù)額過(guò)低。而對(duì)于買(mǎi)受人則存在不具備善意取得構(gòu)成要件及顯失公平的風(fēng)險(xiǎn)。
(2)延期過(guò)戶(hù)。此種方法主要目的是規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。其一般做法是:買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成購(gòu)房意向之后,首先簽訂一份購(gòu)房合同,規(guī)定房款交付方式、房屋過(guò)戶(hù)時(shí)間和過(guò)戶(hù)方式。在買(mǎi)方交納全部或者部分房款之后,賣(mài)方先將房屋交買(mǎi)方使用,等到賣(mài)方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的免稅時(shí)間后,雙方再將房屋過(guò)戶(hù)。此種行為的風(fēng)險(xiǎn)是:一旦二手房市場(chǎng)在合同簽訂后房屋過(guò)戶(hù)前出現(xiàn)價(jià)格上的大幅波動(dòng),無(wú)論是大漲還是大跌,買(mǎi)賣(mài)雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同,從而損害守約方利益。
(3)虛假贈(zèng)與。這是目前避稅方式中較為簡(jiǎn)單的一種。通常是買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成交易意向后,先私下簽訂一份買(mǎi)賣(mài)合同,之后再到公證處辦理房屋贈(zèng)與合同,聲明出賣(mài)人無(wú)償將某房屋贈(zèng)與買(mǎi)受人,以未發(fā)生金錢(qián)交易為名,規(guī)避營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)。這種方式從法律角度看,完全屬于一種逃稅的違法行為,買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會(huì)受到法律保護(hù),反而會(huì)在有關(guān)部門(mén)認(rèn)定存在相關(guān)違法事實(shí)后,被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過(guò)戶(hù),將會(huì)由賣(mài)方承擔(dān)成交價(jià)格20%的個(gè)人所得稅,交易成本會(huì)更高。
上面的就是關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)存在風(fēng)險(xiǎn)的探討了。既然有風(fēng)險(xiǎn),那我們?nèi)绾蝸?lái)應(yīng)對(duì)二手房出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題呢?如果您正要打算購(gòu)買(mǎi)二手房,對(duì)于您的二手房可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題建議您聯(lián)系我們律霸,我們律霸有專(zhuān)業(yè)的律師,會(huì)幫助您根據(jù)您所購(gòu)買(mǎi)二手房的情形,來(lái)為您制定風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避計(jì)劃。
怎么簽二手房買(mǎi)賣(mài)合同呢?
怎么謹(jǐn)防二手房買(mǎi)賣(mài)陷阱
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張輝律師,大學(xué)本科學(xué)歷,法學(xué)學(xué)士學(xué)位,全國(guó)律師協(xié)會(huì)會(huì)員,考取法律職業(yè)資格與企業(yè)法律執(zhí)業(yè)資格,濟(jì)寧市總工會(huì)法律講師團(tuán)講師,濟(jì)寧市刑事案件全覆蓋律師團(tuán)成員,曾任職與某央企控股的大型企業(yè)集團(tuán)擔(dān)任中高管職務(wù),曾經(jīng)擔(dān)任某區(qū)人民法院人民陪審員,擔(dān)任專(zhuān)職執(zhí)業(yè)律師以來(lái),代理過(guò)大量的民事與刑事案件,以“誠(chéng)信、務(wù)實(shí)、專(zhuān)業(yè)、敬業(yè)”的執(zhí)業(yè)態(tài)度贏(yíng)得當(dāng)事人多次好評(píng)。
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