西城區(qū)某房屋原登記在原告劉某名下。2007年3月24日，劉某與馮某簽訂北京市房屋買賣合同，房屋總價(jià)款150萬(wàn)元并同時(shí)約定了違約金的支付方式。2006年11月原告前妻崔某函被告北京市建設(shè)委員會(huì)稱，其與原告的離婚案件正在辦理中，要求被告將爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)暫時(shí)凍結(jié)。2007年4月6日，被告告知西城區(qū)房管局暫緩辦理訴爭(zhēng)房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2007年4月23日，原告到被告處要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，被告知權(quán)屬存在爭(zhēng)議，不予受理，相應(yīng)的材料亦沒有收取。2007年11月12日，西城法院向被告發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知，要求被告協(xié)助凍結(jié)爭(zhēng)議房屋。2007年6月25日，因履行買賣合同引起糾紛，馮某將劉某訴至西城法院。

二、審理結(jié)果

西城法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告作為本市負(fù)責(zé)房屋權(quán)屬登記管理工作的行政機(jī)關(guān)，享有依據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)核發(fā)房屋所有權(quán)證的職權(quán)。對(duì)于被告的該項(xiàng)職權(quán)，原、被告均無(wú)異議。根據(jù)《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理……（三）房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)作出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)，7日內(nèi)未作出書面答復(fù)的，視為同意受理……”的規(guī)定，如果被告對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不予受理，應(yīng)當(dāng)出具書面答復(fù)。本案中，雖然原告認(rèn)可被告口頭告知不予受理的事實(shí)，但被告未依據(jù)上述規(guī)定進(jìn)行審查并出具書面答復(fù)，被告的行為在程序上存在瑕疵。

本案中，原告明知訴爭(zhēng)房屋為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，且二人存在離婚糾紛，卻仍在沒有其前妻崔進(jìn)授權(quán)的情況下單獨(dú)出賣共有財(cái)產(chǎn)，其本身并不符合辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)要件，被告程序上的瑕疵對(duì)原告的實(shí)體權(quán)利并無(wú)實(shí)質(zhì)影響，該瑕疵并不必然導(dǎo)致其暫緩辦理原告產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為被確認(rèn)違法。鑒于此，原告一并提出的行政賠償請(qǐng)求，亦不符合法定條件。因此，駁回了原告的訴訟請(qǐng)求。

宣判后，原告認(rèn)為一審判決雖正確確認(rèn)了被上訴人“凍結(jié)”行為存在、被上訴人具體行政行為存在瑕疵問題，但在房屋權(quán)屬是否存在爭(zhēng)議、被上訴人是否程序違法、被上訴人具體行政行為與損害后果之間有無(wú)因果關(guān)系等問題上認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予依法撤銷。遂向北京市第一中級(jí)人民法院提起上訴，要求撤銷原審判決。二審法院經(jīng)審理維持了一審判決，駁回了原告的上訴請(qǐng)求，維持了一審判決。

后馮某申請(qǐng)法院執(zhí)行，現(xiàn)該案已執(zhí)行完畢，產(chǎn)權(quán)已過戶至馮某名下，劉某承擔(dān)違約責(zé)任，支付2007年4月23日至9月19日的違約金共計(jì)4.5萬(wàn)元。

三、分析意見

本案中，雙方對(duì)被告的職權(quán)范圍均無(wú)異議。下面就圍繞案件的事實(shí)認(rèn)定、法律適用及行政行為與違約責(zé)任是否存在因果關(guān)系等爭(zhēng)議焦點(diǎn)進(jìn)行分析：

1.本案中“凍結(jié)”行為如何認(rèn)定。

2006年11月原告前妻崔某函被告稱，其與原告的離婚案件正在辦理中，要求被告將爭(zhēng)議房屋的產(chǎn)權(quán)暫時(shí)凍結(jié)。2007年4月23日，原告到被告處要求辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，被告知產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議，被告既沒有收取原告的申請(qǐng)材料，也沒有出具書面的不予受理通知書。據(jù)此，原告認(rèn)為被告違法凍結(jié)，造成其無(wú)法辦理過戶手續(xù)，此處的“凍結(jié)”指的是被告不受理其過戶申請(qǐng)，導(dǎo)致其無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，客觀上造成“凍結(jié)”的后果。而被告辯稱“原告所訴的凍結(jié)行為不存在”中的“凍結(jié)”指的是經(jīng)法定程序由法院作出的凍結(jié)行為。綜合考慮案情，本案審查的“凍結(jié)”行為應(yīng)采納原告的觀點(diǎn)。

2.權(quán)屬有爭(zhēng)議如何認(rèn)定。