在生活中,由于各種因素導致了有些房屋是沒有房產(chǎn)證的,但即便是如此,這些沒有房產(chǎn)證的房屋也常常會參與到房屋買賣活動中去。而作為購房者,您要做的就是注意防范風險。那么,購房者應(yīng)該如何防范無證二手房買賣風險呢?換句話說,買無證房屋風險該如何控制?下面將為您做一個較為詳細的說明。
一、如何防范無證二手房買賣風險
在初步了解了無兩證的二手房買賣的各種風險后,接下來必須考慮如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能發(fā)生的各類風險。
實踐中主要采取以下兩種做法:
做法一,簽訂二手房買賣預(yù)合同,也就是約定將來某個時刻簽訂二手房買賣合同。這樣的話,二手房買賣預(yù)合同的法律效力不會存在問題。但是,一旦將來賣房人不愿簽訂二手房買賣合同,則購房者無法取得房屋而只能追究賣房人的損害賠償責任。
做法二,簽訂二手房買賣合同,并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。這樣的話,是可以有效避免二手房買賣合同被判定無效的法律風險。
其實,上述兩種做法各有利弊,但均存在一個致命的缺陷,就是在二手房買賣合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?因為賣房人通常是因為急需資金周轉(zhuǎn)才出售房屋,基本不可能在簽訂合同后不要求支付任何款項,通常會要求購房者支付房屋總價或者大部分款項。而此時二手房買賣合同尚未生效,購房者一旦支付房款,其合法權(quán)益如何保障?結(jié)合長期的工作實踐,本律師認為上述兩種做法都必須輔以借款合同才能在有效規(guī)避法律風險的同時達到合同雙方當事人的目的。具體采取上述哪一種做法,應(yīng)主要根據(jù)購房者的個人意愿來決定:
如果購房者的購買該房屋的意愿相當強烈,則應(yīng)當簽訂二手房買賣合同,并在合同中約定合同生效時間為賣房人取得房屋權(quán)屬證書之日起生效。同時簽訂借款合同,在二手房買賣合同生效前,將約定的房款以借款的方式支付。
如果購房者的購買該房屋的意愿不是十分強烈,也就是說購房者認為可以購買該房屋,也可以購買其他房屋,而更注重權(quán)益的保障,則應(yīng)當簽訂二手房買賣預(yù)合同,并約定高額的定金,當然最高不得超過合同標的的20%。而對于高于定金的部分款項則須簽訂借款合同并以借款的方式支付。
二、買無證房屋風險如何控制
無證二手房買賣的風險如下:
1、二手房買賣合同無效之風險。
2、房屋的交付時間、權(quán)屬變更登記時間不確定。
3、房屋質(zhì)量難以保證。
4、“一房二賣”不可不防。
希望對您能有一定的幫助。在一般情況下,無證的房屋在被買賣后,仍然是無法辦理房產(chǎn)證的,所以建議購房者在買該類房屋之前最好是考慮清楚。如果您想好了真的購買該類房屋,那么建議您可以去咨詢一下專業(yè)的律師,讓律師為您提供有效的幫助。
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