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寧波
審理商品房預售合同糾紛案件存在的問題之我見
一、目前受理的案件類型
從我院受理該類案件的情況來，案件逐年增加，類型增多。2006受理該類案件2件，07年為7件，08年1-5月份已達到10件。案件中訴訟請求的類型由單一的要求交房而增加到多種，購房人訴訟請求的主要類型有：
1、業主在簽訂認購協議并交付定金后，要求解除認購協議，雙倍返還定金。
2、因開發商一房二賣，先簽訂認購協議的當事人要求繼續履行合同交付房屋。
3、業主要求開發商辦理土地使用權證及房屋產權證。
4、因開發商未按廣告宣傳內容完善配套設施，業主起訴要求賠償損失或完善設施。
5、要求開發商支付逾期交房違約金或交房時質量不符合要求而交付合格房或支付違約金。
6、因開發商改變設計而減少面積或在建設過程中縮水而減少面積，業主要求據實結算房款。
7、因出賣人無合法手續而導致買受人不能辦理相關權證，買受人起訴要求確認合同無效或予以撤銷并雙倍返還購房款。
相應的開發商起訴購房人的案件也有所增加，其主要有1、要求支付拖欠房款并支付違約金;2、支付墊付的銀行按揭貸款及利息。
二、糾紛形成的原因分析
1、合同內容不完善，約定不明確及不規范。開發商不使用合同示范文本，個別合同就房屋面積既作出明確約定如“長多少寬多少”，但同時又作出不確定的約定如“如設計圖紙發生變更則按設計圖紙”;有的合同就逾期交房違約金的約定只約定違約金的比例但未約定參照基數導致發生爭議時產生歧義;有的開發商對銀行按揭貸款承擔擔保責任，當開發商墊付銀行按揭貸款本息后，業主以開發商未按合同約定辦理房產證為由拒付利息，而雙方在合同中約定“貸款的起止之日為開發商為業主辦理房產證之日”;有的對交房的交接手續無明確約定交付鑰匙時未辦理相關手續，導致交房時間難以認定;有的開發商為規避延遲交房的責任在合同中不約定交房的條件等。
2、開發商缺乏責任心，遇情勢變遷不與業主商量導致矛盾產生。有的開發商變更合同內容或改變設計圖紙，不通知業主，更不與業主協商處理。如有一開發商因拆遷受阻被迫調整規劃而減少合同約定的房屋占地面積和建筑面積，不及時通知業主變更合同內容;有的合同房價的50%由銀行按揭而最終按揭未辦成，開發商不通知業主就未辦按揭部分房款變更支付方式和支付時間，從而導致部分權利義務處于不確定狀態。
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