不管是購買新的商品房，還是打算購買二手房，其實(shí)對(duì)于購房者來講，其中都是可能出現(xiàn)各種各樣的問題、陷阱，如果不能準(zhǔn)確的應(yīng)對(duì)，則很容易導(dǎo)致自身利益受到損害。而在產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，當(dāng)事人也要小心處理。那購買二手房時(shí)有的風(fēng)險(xiǎn)包括哪些呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、購買二手房時(shí)有的風(fēng)險(xiǎn)包括哪些

1、關(guān)于夫妻共有財(cái)產(chǎn)

如果所購房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，那么在購買房屋時(shí)應(yīng)有共有人的授權(quán)，房屋須經(jīng)共同共有人同意方可出售，否則，可能導(dǎo)致購房合同無效。實(shí)踐中部分共同共有人不出面，也不出具書面授權(quán)，僅賣方自己口頭稱共有人同意出售，類似情形建議購房人最好不要相信，往往此類房屋在房價(jià)上漲時(shí)出售人會(huì)以共有人不同意出售而主張買賣合同無效，屆時(shí)，購房人將遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。

2、關(guān)于房屋承租人

購房前買受人應(yīng)確認(rèn)所購房屋是否已經(jīng)出租，如果房屋已出租，需要賣方向承租人確認(rèn)租戶是否有購房意向，如果沒有經(jīng)過確認(rèn)，有可能所購房屋會(huì)侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)。遇到過房價(jià)上漲后，出售人與房屋承租人串通一氣，讓承租人以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由提起訴訟，以達(dá)到收回房屋的目的。

3、關(guān)于房屋貸款

中介公司為了達(dá)到收取房屋中介費(fèi)的目的，事先不告知買方合同中可能存在的問題，比如房屋買賣合同中約定“貸款如果因?yàn)槔实葐栴}辦不下來，直至辦下來為止”，這樣便會(huì)導(dǎo)致貸款無限期拖延下去，在購房時(shí)應(yīng)在補(bǔ)充協(xié)議中約定貸款次數(shù)，中介費(fèi)返還等事項(xiàng)，以便防止日后出現(xiàn)貸款辦不下來，中介費(fèi)也不退還。

4、關(guān)于中介費(fèi)

中介公司在居間介紹房屋買賣過程中，會(huì)收取各種費(fèi)用，實(shí)踐中，往往中介稱所收的費(fèi)用包括所有的費(fèi)用，但當(dāng)真正簽訂了房屋買賣合同之后，中介又會(huì)以各種名目來收取費(fèi)用，客戶發(fā)現(xiàn)被騙時(shí)可能為時(shí)已晚。

5、關(guān)于房屋抵押

購房者在購房前應(yīng)首先要求出售人出示房產(chǎn)證，以便核實(shí)出售人是否為房屋的所有權(quán)人，同時(shí)查驗(yàn)所購房屋是否已設(shè)定抵押，如果系設(shè)定抵押的房屋，結(jié)合多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)筆者建議，購房人可約定與出售人及中介三方共同去指定銀行辦理還款解押手續(xù)，以保證專款專用，防止出售人將首付款挪作他用，遲遲不解押。

6、關(guān)于購房定金

在購房之初，買方均會(huì)向賣方支付一部分定金，以保證合同的履行，如果買方無故解除合同，那么賣方所收定金則不予返還;如果賣方無故解除合同那么定金應(yīng)雙倍返還，這就是“定金罰則”的規(guī)定。但是，實(shí)踐中，往往會(huì)出現(xiàn)一些情況，并非買賣雙方違約，比如說筆者就遇到過非因買方原因貸款辦不下來，買方要求返還定金，賣方拒不返還，無期限拖延，或者是雙方在簽訂房屋買賣合同時(shí)，買賣雙方針對(duì)合同的條款未達(dá)成一致，最終雙方未簽訂房屋買賣合同，而賣方拒絕返還定金。

二、如何防范二手房買賣風(fēng)險(xiǎn)

1、預(yù)留房價(jià)款做防備

由于房屋暫時(shí)不能過戶，買房人無法向銀行貸款，二手房一般都是分期付款，因此買房人應(yīng)特別注意留下一定比例的尾款，最好預(yù)留20%左右，等到辦理產(chǎn)權(quán)過戶后再全部支付給賣方，這樣做不僅緩解了買方的資金壓力，而且也起到防止賣方違約的作用。

2、房款支付時(shí)間要明確

所謂房款支付的時(shí)間，是指買賣雙方要對(duì)房屋的交房時(shí)間、辦證時(shí)間、每期付款時(shí)間。這些時(shí)間，在合同中雙方要作明確具體的約定，并約定相應(yīng)的遲緩違約金，以敦促雙方及時(shí)辦理相關(guān)手續(xù)。

3、合同解除條件要約定

由于二手房買賣時(shí)間跨度長，過戶時(shí)間相對(duì)晚，在此期間可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣難以預(yù)料的新情況、新問題，因此導(dǎo)致一方反悔、違約的可能性很多。尤其是賣房人“一房兩賣”或“以房再作抵押”的違法行為也會(huì)時(shí)有發(fā)生。對(duì)此，對(duì)于合同違約、解除等條件應(yīng)該做明確的約定，并且約定高額的違約金，以防止任意撕毀合同情形的發(fā)生。

4、證件留存至關(guān)重要

為了防止賣房人“一房多賣”，然后“無影無蹤”消失，買賣雙方最好協(xié)商，在買房人支付一定的房款后，房產(chǎn)證以及發(fā)票由買房人留存，或放在公正的第三者處留存。

5、支付貸款要留證據(jù)

在二手房買賣過程中，有的雙方約定由買方以賣方的名義為賣方償還銀行貸款，作為買方的房價(jià)款支付方式是可行的。但作為買方就要特別注意，到銀行每次為賣方交納貸款時(shí)，一定要留好銀行出具的有關(guān)收到證據(jù)，并保存好，防止出現(xiàn)“賣方賴帳”的現(xiàn)象。

6、拿到鑰匙事實(shí)居住

在不過戶的情況下購房，購房者最好要拿到鑰匙形成事實(shí)居住。這樣房東即使想“一房兩賣”，往往因?yàn)闊o法通過看房這一關(guān)而不能得逞。另外，形成事實(shí)居住之后，即使在未過戶的情況賣方反悔，法院在審理時(shí)一般支持根據(jù)買賣合同已占有、使用該房產(chǎn)的買方，認(rèn)定買賣有效，令其補(bǔ)辦過戶手續(xù)。

一旦產(chǎn)生了購房風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)購房者來講就是很危險(xiǎn)的事情了，畢竟很多人缺乏這方面的經(jīng)驗(yàn)，就容易落入對(duì)方的陷阱之中，從而給自身利益造成損害。至于購買二手房時(shí)有的風(fēng)險(xiǎn)有哪些，這方面的問題小編已經(jīng)在上文中做出了介紹。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中也要知道應(yīng)該如何來防范這類風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)，這樣可以減少自身的損失。

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