一、私下簽訂租房合同是否具有法律效力
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后,租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力,主要從下面四個(gè)方面進(jìn)行審查。
(一) 合同主體是否符合規(guī)定,即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人或限制民事行為能力人,或出租人是否為房屋所有人或合法使用權(quán)人等。
(二) 房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根據(jù)規(guī)定,有下列情形之一的房屋不得出租:(1)未依法取得房屋所有權(quán)證的;(2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(5)屬于違法建筑的;(6)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(7)已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;(9)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。
(三) 房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。在實(shí)踐中,有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日2%計(jì)算。從法律來(lái)說(shuō),這種約定因滯納金過(guò)高有失公平,屬于可撤銷條款。還有一種常見(jiàn)的情形是,有人用租來(lái)的房屋進(jìn)行違法犯罪活動(dòng),若屬實(shí),則在出租人明知或應(yīng)當(dāng)知道的情況下,這樣的租賃合同均是無(wú)效的,不受國(guó)家法律保護(hù),租金依法沒(méi)收。
(四) 是否進(jìn)行過(guò)登記備案。《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定,租賃當(dāng)事人應(yīng)向房產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實(shí)踐中,對(duì)未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點(diǎn),一種認(rèn)為合同是無(wú)效的,另一種認(rèn)為租賃合同仍然有效,但不具有對(duì)抗第三人的效力。
綜上,依據(jù)我國(guó)合同法的規(guī)定,個(gè)人房屋租賃簽訂的租賃合同如果符合法律規(guī)定的,是具有法律效力的,雙方當(dāng)事人需要履行合同。
二、如何認(rèn)定房屋租賃合同的法律效力
認(rèn)定房屋租賃合同的法律效力,主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)判定:
1.審查合同的主體是否適格,即出租人與承租人是來(lái)否具備有效民事行為的構(gòu)成要件,如是否為無(wú)民事行為能力人,或限制民事行為能力人等。自2.審查租賃是否為法律法規(guī)禁止出租,只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋,都應(yīng)是可以出租的。
出租人和承租人訂立房屋租賃合同,雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后,合同視為成立。
在租賃房屋需要注意以下幾方面的問(wèn)題,如是以下情況是不能進(jìn)行房屋出租的,請(qǐng)認(rèn)真甄別:
1.未取得產(chǎn)知權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的;
2.產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;
3.不可分割的共有道房屋未取得其他共有人同意的;
4.屬于違章建筑的;
5.不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;
6.已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;
7.法律、法規(guī)禁止的。
房屋租賃合同只要按照合同要約已經(jīng)履行,且合同沒(méi)有違法欺詐等行為,沒(méi)有備案的合同也是具有法律效力的。根據(jù)《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效的,人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的除外。
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