?????? 隨著城市化進(jìn)程加快，人們對(duì)住房需求增加。隨之，不少房屋開發(fā)商進(jìn)行一房二賣。很多買受人針對(duì)這種現(xiàn)象也只能望房興嘆。根本不知道怎么避免以及解決。為此，本文通過(guò)闡釋一房二賣的相關(guān)問(wèn)題和相關(guān)處理闡述如下。

　　所謂一房二賣是指出賣人將所有的房屋先后與兩人或多人簽訂房屋買賣合同，約定將同一房屋賣給多人。此種情況下，先簽訂合同的買受人在無(wú)法取得房屋時(shí)如何維護(hù)自身權(quán)益?司法實(shí)踐中，視情況不同處理方式也不同(注：以下將房屋出賣者稱為出賣人，先與出賣人主簽訂合同的稱買受人，后簽訂合同的稱第三人)

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　　1、第三人先于買受人辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記且為善意。此情況下，兩個(gè)購(gòu)房合同均已成立，如第三人出于善意購(gòu)得且取得房屋所有權(quán)，則享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗任何第三人。買受人因未辦理產(chǎn)權(quán)登記只能依合同享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，他可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任及損害賠償責(zé)任，但無(wú)法主張第三人返還房屋并承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

　　2、第三人先于買受人辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記且為惡意。此情況下，出賣人與第三人惡意串通，故意侵害買受人的債權(quán)，則二者應(yīng)負(fù)共同侵害債權(quán)的責(zé)任，并認(rèn)定出賣人與第三人簽訂的買賣合同無(wú)效。

　　3、兩次買賣均未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的且均為善意。此情況下，買受人和第三人均未取得房屋所有權(quán)，都只能通過(guò)債權(quán)方法即依據(jù)我們簽訂購(gòu)房合同的約定保護(hù)自己權(quán)益，買受人可要求出賣人繼續(xù)履行合同或返還房款并賠償，第三人在買受人要求繼續(xù)履行合同的情況下可要求出賣人返還房款并承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4、兩次買賣均未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記的且第三人為惡意。此情況下，第三人與出賣人惡意串通簽訂的合同侵害買受人利益，應(yīng)認(rèn)定第三人與出賣人簽訂的合同為無(wú)效。

　　出賣人惡意違約應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)：

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一的，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同，返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

　　(一)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;

　　(二)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

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