房產(chǎn)過(guò)戶才能確定房屋的產(chǎn)權(quán)，確保房屋的權(quán)屬清晰。那么，買房不過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？實(shí)踐中，有些購(gòu)房者為了少繳稅，買房不過(guò)戶的現(xiàn)象還是有的。本文聯(lián)系實(shí)際案例來(lái)分析買房不過(guò)戶的風(fēng)險(xiǎn)有哪些的內(nèi)容，希望您買房時(shí)，一定要及時(shí)過(guò)戶。

李某(買方)于2006年5月購(gòu)買張某夫妻(賣方)的房子，房產(chǎn)證登記在張某夫妻名下，當(dāng)時(shí)房子尚有貸款未還清，還在銀行的抵押當(dāng)中。雙方簽訂房屋買賣合同后，李某將46萬(wàn)元支付給張某，張某將房子交付給李某，此后李某便以張某的名義向銀行歸還貸款。到2011年底李某將42萬(wàn)多元的房貸還清，李某便向張某提出要求辦理過(guò)戶，可此時(shí)張某之妻因犯罪已到外地監(jiān)獄服刑。張某便對(duì)李某說(shuō)：“房子賣給你了，房子你住著，房產(chǎn)證你拿著，我妻子在監(jiān)獄，辦過(guò)戶很麻煩，過(guò)戶以后再說(shuō)吧，房子是你的了，你放心。”李某也認(rèn)為過(guò)戶麻煩就同意了。2013年底張某之妻出獄，雙方于2014年1月到桂林市房地產(chǎn)管理局辦理過(guò)戶，此時(shí)李某才得知該房產(chǎn)已于2013年10月被法院查封，原因是張某因欠債80萬(wàn)元被債權(quán)人起訴至法院，法院應(yīng)債權(quán)人提出的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)查封了該房產(chǎn)，桂林市房地產(chǎn)管理局因此拒絕辦理房產(chǎn)過(guò)戶。

小編在此分析大家最為關(guān)切的三個(gè)問(wèn)題：

1、李某與張某簽訂的房屋買賣合同是否有效;

2、該房產(chǎn)在法律上的歸屬;

3、張某的債權(quán)人權(quán)利優(yōu)先還是李某的權(quán)利優(yōu)先。

關(guān)于合同的效力，李某與張某簽訂的房屋買賣合同自愿合法，合同有效。雖未辦理過(guò)戶手續(xù)，但不影響合同的效力。

關(guān)于房產(chǎn)的歸屬，即房產(chǎn)歸誰(shuí)所有，該房產(chǎn)屬?gòu)埬撤蚱匏校粚倮钅乘小ｋp方交易的標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由于雙方轉(zhuǎn)讓房屋未辦理所有權(quán)變更登記，因此李某雖支付了全部房款，且占有、使用房屋多年，但未取得房屋所有權(quán)，房屋仍屬?gòu)埬撤蚱匏校ㄔ旱牟榉夂戏ā?/p>

關(guān)于誰(shuí)的權(quán)利優(yōu)先，張某債權(quán)人的權(quán)利優(yōu)先。既然房屋買賣合同有效，李某的權(quán)利為何不能優(yōu)先呢?因?yàn)槔钅骋罁?jù)合同取得的是債權(quán)，不是物權(quán)，該債權(quán)只是未設(shè)擔(dān)保，也無(wú)司法保障的一般債權(quán)，而張某的債權(quán)人已向法院申請(qǐng)查封，其債權(quán)獲得了司法保障，因此，張某的債權(quán)人享有優(yōu)先于李某的權(quán)利。如張某不還錢，判決生效后法院將拍賣該房屋使張某的債權(quán)人受償。

我分析到此李某已欲哭無(wú)淚，痛心疾首。花費(fèi)將近90萬(wàn)元，窮盡一生積蓄購(gòu)買的房屋將要失去，作為律師，我為當(dāng)事人深感惋惜，卻已無(wú)能為力。在法院查封前，李某有充分的時(shí)間去辦理過(guò)戶，但李某長(zhǎng)達(dá)七年不去辦理過(guò)戶，才釀成今日無(wú)可挽回的后果。盡管當(dāng)時(shí)房屋因抵押、張某之妻坐牢等原因過(guò)戶確實(shí)麻煩，但并非不可為。當(dāng)日再麻煩，也遠(yuǎn)比今日損失殆盡好萬(wàn)倍。

以上的案例足以證明買房不過(guò)戶隱含著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人僅僅憑借一份有效的合同，在未取得房屋所有權(quán)的情況下是保不住房子的。當(dāng)事人對(duì)法律知之甚少，常常對(duì)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)渾然不覺(jué)，一旦風(fēng)險(xiǎn)成為現(xiàn)實(shí)，買方就損失慘重。相同的案例已有很多，當(dāng)事人千萬(wàn)不要為了省錢、怕麻煩不辦理過(guò)戶，更不要認(rèn)為房子自己住著，賣方的房產(chǎn)證自己拿著就萬(wàn)無(wú)一失，因?yàn)檫@些都不能使買方取得房屋所有權(quán)。雖然支付了幾十萬(wàn)元，但法律并不認(rèn)可你是房屋所權(quán)人，這其中的風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。