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小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同糾紛

來(lái)源: 律霸小編整理 · 2025-07-10 · 300人看過(guò)

小產(chǎn)權(quán)房屋在實(shí)踐中沒(méi)有受到市場(chǎng)的排斥,但是因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)所有證,所以只能依靠小產(chǎn)權(quán)房買賣合同約定當(dāng)事人雙方。一旦發(fā)生糾紛,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就顯得十分重要。下面。律霸為您詳細(xì)介紹相關(guān)內(nèi)容。



房屋漲價(jià)后,賣家起訴法院,企圖判令買賣合同無(wú)效,被法院駁回了請(qǐng)求。這是否小產(chǎn)權(quán)房交易已經(jīng)安全了?對(duì)此,南京知名房產(chǎn)律師、德本律師事務(wù)所房產(chǎn)部主任告訴記者,在現(xiàn)行法律不變的條件下,這樣的判例并不能全國(guó)推廣。

2010年1月8日,朱先生看上了一套位于北京市郊的村民自建房,其與房東小雪簽訂了書(shū)面《房屋買賣協(xié)議》,1月5日,朱先生已經(jīng)交納了定金1萬(wàn)元給小雪,合同簽訂當(dāng)天補(bǔ)齊了剩余44萬(wàn)元房款。

然而好景不長(zhǎng),購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房屋最常見(jiàn)的合同糾紛還是找上了朱先生。 2013年下半年,隨著北京房?jī)r(jià)的瘋長(zhǎng),朱先生購(gòu)買的這套小產(chǎn)權(quán)房的售價(jià)也隨之飆升。在賣出房屋兩年多后,原房主小雪覺(jué)得之前的交易實(shí)在“太虧”,萌生了毀約的想法。經(jīng)過(guò)了解,她意識(shí)到自己賣出的房屋是小產(chǎn)權(quán)房,現(xiàn)行的法律并不保護(hù)這樣的交易。遂將朱先生告上法院,要求判定2010年1月8日與朱先生簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效。

受理此案的北京市門頭溝區(qū)人民法院審理后認(rèn)為,依法成立的合同,受法律保護(hù)。本案中,買賣雙方于2010年1月8日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)為有效合同。加之,雙方當(dāng)事人均明確在買賣訴爭(zhēng)房屋時(shí),對(duì)于該房屋系小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情,鑒于我國(guó)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)法律規(guī)定尚未出臺(tái),且雙方當(dāng)事人就訴爭(zhēng)房屋正式產(chǎn)權(quán)手續(xù)的辦理無(wú)明確預(yù)定,故法院對(duì)于原告要求確認(rèn)《房屋買賣合同》無(wú)效的訴訟請(qǐng)求,不予支持,駁回了原告小雪的訴訟請(qǐng)求。

這樣的判例,是否意味著以后買賣小產(chǎn)權(quán)房就安全了?

對(duì)此,德本律師事務(wù)所房產(chǎn)部律師表示,北京市門頭溝區(qū)法院該位辦案法官的法律觀點(diǎn),在現(xiàn)有法律不變的情況下,并不能全國(guó)推廣。“現(xiàn)行法律不變的情況下,小產(chǎn)權(quán)買賣仍然是違法的。”事實(shí)上,關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同是否受法律保護(hù)的案例和討論,每年在中國(guó)都會(huì)發(fā)生很多,結(jié)果也各不相同,購(gòu)房者有輸有贏。律師表示,某個(gè)法院某個(gè)案例的成功,并不意味著小產(chǎn)權(quán)房屋交易就安全了,購(gòu)房者選擇這樣的房屋,仍然要謹(jǐn)慎。

【律師普法】你真的了解什么叫小產(chǎn)權(quán)房嗎?

說(shuō)起小產(chǎn)權(quán)房,許多人的印象就是無(wú)產(chǎn)權(quán)、交易不安全。事實(shí)上,小產(chǎn)權(quán)房屋的定義并非如此簡(jiǎn)單,律師認(rèn)為,所謂“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念,它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。

對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來(lái)主要有3種解釋:

第一種解釋是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言,將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán),購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán),這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來(lái)的。

第二種解釋是按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分的,不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán),要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。按這種解釋普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房,經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

第三種解釋是按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分的,國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書(shū)的叫小產(chǎn)權(quán),又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

第一種和第二種解釋的小產(chǎn)權(quán)是合法的,只要交足購(gòu)房款,或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由買賣,其法律規(guī)定較為明確。而第三種解釋的小產(chǎn)權(quán)的法律屬性存在較大爭(zhēng)議,而且拿不到真正法律意義上的產(chǎn)權(quán)證。

目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是上述第三種,也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”,指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以,“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”,它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。這種小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì),但不具備普通商品房的法律性質(zhì)。所以,法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的,人民法院也就不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及小產(chǎn)權(quán)房的案件,購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

希望對(duì)您有所幫助。


什么叫做小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房可以辦房產(chǎn)證嗎?

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的 ? ?法院判決違約方擔(dān)責(zé)

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胡啟明

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安徽龍鼎律師事務(wù)所

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畢業(yè)于安徽大學(xué)

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