有的人說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的,而有的人則認(rèn)為是無(wú)效的。由于小產(chǎn)權(quán)房不具有國(guó)家頒布的房產(chǎn)證,因此其買賣行為一直以來(lái)都是備受爭(zhēng)議。那么究竟小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效嗎?詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)閱讀下文了解。
小產(chǎn)權(quán)房合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則,以認(rèn)定有效為例外,例外的情況是:“如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的,可以認(rèn)定合同有效。”
1999年5月6日,國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》就規(guī)定:“農(nóng)村住宅不得向城鎮(zhèn)居民出售。”
2004年12月24日,國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)禁土地管理的決定》重申,“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”。
2007年12月30日,國(guó)務(wù)院辦公廳國(guó)辦發(fā)(2007)71號(hào)通知重申:“農(nóng)村住宅用地只能分給本村村民,城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)村住宅和小產(chǎn)權(quán)房。”
合同無(wú)效說(shuō)的理由有三:
其一,根據(jù)《土地管理法》第62條及其它相關(guān)條款的規(guī)定,農(nóng)村和城市郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有,農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得有著嚴(yán)格的身份限制,即只有具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份,才可以依法取得并享有宅基地使用權(quán),且宅基地的分配制度實(shí)行一戶一宅制。同時(shí),根據(jù)房地一體的原則,當(dāng)宅基地上所建房屋被轉(zhuǎn)讓,該土地的使用權(quán)也隨之一并被轉(zhuǎn)讓,如果允許農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人,將導(dǎo)致宅基地使用權(quán)享受主體的擴(kuò)大化,不具備宅基地使用權(quán)資格的人反而成為了宅基地的直接使用者,這與《土地管理法》的規(guī)定顯然是矛盾的。該法第63條明也文規(guī)定:“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”該禁止性規(guī)定對(duì)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)做了嚴(yán)格的限制,這樣看來(lái),農(nóng)村宅基地的所有權(quán)在集體,使用權(quán)僅限于村民,農(nóng)民將房屋賣給城市居民實(shí)質(zhì)上是使用土地進(jìn)行了非農(nóng)建設(shè),該種行為被法律所禁止,轉(zhuǎn)讓合同自始無(wú)效。
其二,根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán),而用益物權(quán)是一種不完整和受限制的所有權(quán),其上所蓋房屋自也不具有完整的所有權(quán),故此,其流轉(zhuǎn)條件理應(yīng)受到限制,不能簡(jiǎn)單等同于其他具備完全所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)。對(duì)于所有權(quán)不完整的財(cái)產(chǎn),其轉(zhuǎn)讓合同的效力至少也是有待商榷,不能徑直認(rèn)定其為有效。
其三,國(guó)務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第二條第二款規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建筑和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2007年 12月30日《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》、2008年中央一號(hào)文件《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展農(nóng)民增收的若干意見》都明確表示:城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。無(wú)從獲得土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)的房產(chǎn),其上利益難以獲得有效的法律保障。
現(xiàn)實(shí)中,一直認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是無(wú)效的,但也存在特殊情況,即要是小產(chǎn)權(quán)房買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的,可以認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。要是你在這方面還有疑問(wèn)的話,可以直接來(lái)電咨詢我們律霸網(wǎng)站的在線律師。
小產(chǎn)權(quán)房屋買賣協(xié)議范文
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什么叫做小產(chǎn)權(quán)房?
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