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近年來(lái)，商品房銷售合同之訴屢見(jiàn)不鮮，并且呈上升趨勢(shì)。造成這種現(xiàn)象的原因有很多，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不太規(guī)范、市場(chǎng)監(jiān)管不力、信用體系不完善等等。其中，對(duì)于違約金的金額存在一些爭(zhēng)議。那么，商品房銷售合同違約金上限是多少?接下來(lái)，小編就為大家解答這一問(wèn)題。

商品房銷售合同違約金上限

《合同法》第114條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約金支付違約后，還當(dāng)履行債務(wù)。最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第16條規(guī)定：當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

由此可知，該條法律只是規(guī)定調(diào)整違約金幅度，并沒(méi)有明確規(guī)定違約金的上限。但是它首先前提是已經(jīng)認(rèn)定違約金過(guò)高，需要用此條來(lái)調(diào)低，最終的實(shí)際違約金隨個(gè)案的約定有不同計(jì)算結(jié)果。這樣做的原因有以下幾點(diǎn)：

1.我國(guó)《合同法》允許合同當(dāng)事人事先對(duì)違約的賠償損失的計(jì)算方法予以約定，或者直接約定違約方付給非違約方一定數(shù)額的金錢，體現(xiàn)了合同自由的原則。如果該《解釋》固定了違約金的計(jì)算金額，便是與上位法相抵觸。

2.我國(guó)立法和司法實(shí)踐中的違約金適時(shí)具有懲罰性或補(bǔ)償性，在商品房銷售合同中的違約金的定位應(yīng)與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》類似，均屬于懲罰性的違約金。此時(shí)如果只能按上限為高于實(shí)際損失的30%計(jì)算，顯然只有補(bǔ)償性質(zhì)，不能體現(xiàn)懲罰性，從而抹殺了該類違約金所應(yīng)有的特點(diǎn)，而不能有效地制裁違約行為，充分保護(hù)非違約方的利益。

因此，適用《解釋》第16條時(shí)，應(yīng)當(dāng)從調(diào)整違約金的角度切入，在雙方對(duì)約定違約金過(guò)高爭(zhēng)議的時(shí)候，應(yīng)就其造成的損失30%為減少基礎(chǔ)，隨個(gè)案差別下調(diào)已約定的違約金。

綜上所述，商品房銷售合同違約金上限并沒(méi)有一個(gè)確定的值，不過(guò)應(yīng)當(dāng)以違約金造成的損失的30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。過(guò)高的違約金給人們的身心帶來(lái)不安，在現(xiàn)實(shí)生活中，希望各方都能遵守承諾，讓違約金不僅具有補(bǔ)償性質(zhì)，更加具有懲罰性質(zhì)。如果您還有其它問(wèn)題，可以咨詢365律師。