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農村房屋買賣也就是大家常說的小產權房的一種,這種房屋在買賣、抵押貸款等方面都存在一定的限制,同時由于沒有明確的法律規定所以常常會出現很多的糾紛。而對于農村房屋買賣合同的效力問題也存在很多的分歧,那么樂清市農村集體土地房屋買賣合同的效力問題該如何認定呢?
司法實踐中關于集體土地上房屋買賣合同效力主要有以下幾種觀點。
1、合同有效說
根據我國《合同法》的規定,一項有效的買賣合同應具備如下要件:一是合同內容是買賣雙方的真實意思表示;二是買賣雙方具有相應的民事行為能力;三是賣方對買賣標的物具有處分權;四是合同內容不違反有關法律、法規的強制性規定。在農村私房買賣過程中,一、二項要件極少發生不滿足的情形,爭議的焦點往往集中于三、四項。該說根據財產所有權是所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利這一定義,認為農村集體組織成員對于宅基地上的房屋具有出賣的處分權是不言而喻的。如果該農村集體組織成員已經全部轉化為非農業戶口,則集體土地所有權依法歸于消滅,國家取得土地所有權,相應地原有的宅基地使用權也轉化為國有土地使用權,而國有土地使用權可以隨房屋自由轉讓,因此,限制集體土地使用權轉讓的法律規定即無適用余地,買賣合同有效的第四項要件也得以滿足。由是買賣合同四項要件成立,合同合法有效。在出賣人將房屋轉移給買受人占有、使用,并交付了權利憑證 (集體土地建設使用證或宅基地使用權證)后,出賣人以買賣合同約定的標的物——農民集體成員宅基地使用權出讓違反了法律的強制規定而無效,進而主張返還宅基地使用權及其上房屋的主張不能成立,出賣人并應協助買受人辦理登記過戶手續,徹底完成房屋的交付。
2、合同無效說
根據上述討論的買賣合同成立要件,“合同無效說”認為在簽訂買賣合同時農村集體組織成員尚未轉為非農業戶口,農村私房之下的土地依然為農民集體所有。依照最高人民法院《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(以下簡稱《意見》)第7部分第64條、仕地管理法》第 63條、《擔保法》第37條以及1999年國務院發布的國辦發11999]39號文《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條第2款,農村集體組織成員的宅基地禁止出賣給該集體以外的主體。由于農村私房買賣合同處分了宅基地使用權,因此合同違反了法律的強制性規定,損害了集體的利益,應當歸于無效。
3、部分有效說
該說認為,根據《民法通則》第71條,出賣人有權處分(出賣)自己的房屋,買受人取得房屋的所有權,但由于宅基地使用權不得向本集體組織以外的成員或者無資格再行取得宅基地使用權的人員出讓,因此買受人并未取得宅基地使用權。當發生國家征收集體土地時,可以根據不動產評估機構對于房屋的評估價值對買受人予以補償,而宅基地使用權的補償物依舊歸出賣人及其所在集體所有。
4、效力待定說
在買賣合同成立后,對于移轉房屋所有權的合同,已經轉移占有并伴有交付等行為,應認定其履行完畢。對于移轉宅基地使用權的合同,應當參照《合同法》第51條,以集體成員無權處分為基礎,認定其為效力待定合同。
合議庭討論后,最終采納了第二種觀點,即雙方房屋買賣合同因違反法律強制性規定而無效。當然,本案中,因為合同當中約定的標的物還有飼料機等動產,從整個合同來講,應當是部分無效,即房屋等不動產部分無效,但這里的部分無效與上文的“部分有效說”顯然不是同一個概念。
以上便是樂清市農村集體土地房屋買賣合同的效力問題,確實農村房屋以其低廉的價格、良好的生活環境等受到很多人的喜愛?,F在越來越多的人喜歡到農村去購買房子,但是由于是小產權房所以在房屋的權屬問題上常會產生糾紛,所以一部專門的法律的存在還是很有必要的。
農村房屋買賣合同確認無效后有哪些后果?
小產權房屋買賣協議范文
小產權房屋買賣合同效力如何認定
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