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很多人對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否有效產(chǎn)生懷疑，這些小產(chǎn)權(quán)房在法律上是不可以被買(mǎi)賣(mài)的，但是當(dāng)發(fā)生了買(mǎi)賣(mài)行為之后，這個(gè)行為是否存在法律上的意義呢?是否可以受到法律的保護(hù)呢?對(duì)于這些問(wèn)題不同的人有不同的看法，但是近日最高院對(duì)于這一問(wèn)題給處理相應(yīng)的批復(fù)。那么對(duì)最高法院關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)批復(fù)該如何理解呢?

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的判斷，審判實(shí)務(wù)判決結(jié)果不一，學(xué)說(shuō)理論眾說(shuō)紛紜，各界分岐很大。主張有效者認(rèn)為，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效;主張合同無(wú)效者認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。本文認(rèn)為，從合同法自身的無(wú)權(quán)處分、禁止或限制流通物等角度考量，認(rèn)定農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效尚缺乏充分理由。就行政法角度觀察，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)并沒(méi)有禁止農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，行政法與合同法共同作用下的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同作有效處理更為有理。從物權(quán)法視野下，合同效力原本脫離于物權(quán)變動(dòng)之外，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同不因法律禁止或限制宅基地使用權(quán)而受影響，思路更為清晰。

農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定，是民事審判實(shí)務(wù)中最為疑難的問(wèn)題之一。由于立法不明確、理論研究不足等原因，判決結(jié)果歷來(lái)不一。《物權(quán)法》立法過(guò)程中，各界對(duì)農(nóng)村宅基地流通的爭(zhēng)論分岐很大，正式頒布的《物權(quán)法》又沒(méi)有直接對(duì)農(nóng)村宅基地或房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題作出明文規(guī)定，[1]使得這一問(wèn)題更加撲朔迷離，給農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力判斷留下了很大的爭(zhēng)論空間。同時(shí)，隨著《物權(quán)法》的出臺(tái)，平等保護(hù)原則、物權(quán)變動(dòng)與原因行為應(yīng)當(dāng)區(qū)分等制度的確立，也給農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的妥當(dāng)處理提供了一個(gè)新的視角。本文試圖通過(guò)合同法、行政法、物權(quán)法等多視角觀察，對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力作簡(jiǎn)要辨析。

一、農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的爭(zhēng)論與分岐

(一)審判實(shí)務(wù)判決結(jié)果不一

針對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的審理，浙江省溫州中院曾專門(mén)組織課題組，對(duì)甌海、瑞安和蒼南三個(gè)法院進(jìn)行了調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示：多數(shù)法官認(rèn)為，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。少數(shù)法官認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合《土地管理法》第六十三條的規(guī)定，農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

2004年12月，北京市高院民一庭與審監(jiān)庭、立案庭聯(lián)合召開(kāi)了農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則專題研討會(huì)，與會(huì)人員多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。主要理由是：房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的;農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記。因此，此類合同的效力以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。如買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)了宅基地審批手續(xù)的，可以認(rèn)定合同有效。

鑒于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛的普遍性，有的法院以規(guī)范性文件的形式作出規(guī)定，但各地做法也不統(tǒng)一。如浙江省高院制定的《關(guān)于審理房屋糾紛案件研討會(huì)紀(jì)要》(浙高法[1992]82號(hào)文件)規(guī)定：“買(mǎi)賣(mài)農(nóng)村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買(mǎi)方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒(méi)有其他違法行為，只是買(mǎi)賣(mài)手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)。”山東省高院制定的《全省民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》(魯高法〔2005〕201號(hào))則規(guī)定：農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。只有房屋買(mǎi)賣(mài)的雙方均是同一集體經(jīng)濟(jì)組織的成員的，可以認(rèn)定合同有效。就農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件個(gè)案審理而言，不同地區(qū)法院作出不同判決的情況很容易在媒體報(bào)道中見(jiàn)到，同一地區(qū)上、下級(jí)法院意見(jiàn)不一甚至同一法院的不同合議庭之間意見(jiàn)不一的現(xiàn)象也不鮮見(jiàn)。

(二)學(xué)說(shuō)理論眾說(shuō)紛紜

我國(guó)民法學(xué)者對(duì)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的關(guān)注，通常是以宅基地為對(duì)象展開(kāi)的，意見(jiàn)分岐也很大。贊同自由轉(zhuǎn)讓的學(xué)者認(rèn)為，宅基地自由轉(zhuǎn)讓是我國(guó)城市化進(jìn)程的客觀需要，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不會(huì)影響社會(huì)的穩(wěn)定，強(qiáng)行禁止城市居民取得農(nóng)村房屋及其宅基地使用權(quán)，在操作上也是十分困難的，應(yīng)當(dāng)賦予宅基地使用權(quán)充分的可流通性。《物權(quán)法》出臺(tái)后，最高法院的法官學(xué)者也認(rèn)為：“宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式移轉(zhuǎn)與他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移”。反對(duì)自由轉(zhuǎn)讓的學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)帶有一定的身份色彩，是村民基本的生活保障，應(yīng)該限定為村民專有。允許出賣(mài)農(nóng)村宅基地的直接結(jié)果是使賣(mài)地的農(nóng)民變成生活無(wú)著的流民。開(kāi)禁或變相開(kāi)禁農(nóng)村宅基地交易的主張不過(guò)是強(qiáng)勢(shì)群體的利益訴求，物權(quán)法必須重申禁止農(nóng)村宅基地交易的現(xiàn)行法律政策。也有學(xué)者認(rèn)為，可對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地作限制性規(guī)定，但不要禁止。農(nóng)民將住房轉(zhuǎn)讓給本集體以外的主體，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民大會(huì)同意并經(jīng)過(guò)政府批準(zhǔn)，同時(shí)規(guī)定使用年限并交納土地使用費(fèi)。

以上便是關(guān)于對(duì)最高法院關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)批復(fù)的理解，確實(shí)農(nóng)村房屋的買(mǎi)賣(mài)受到的限制比較多，首先土地屬于村集體，其次房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房。雖然農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)的糾紛市場(chǎng)發(fā)生，而且法院對(duì)于該類型糾紛的判定也各不相同，但是有一點(diǎn)可以肯定的是，對(duì)于同村人之間該房屋是可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)并且可以進(jìn)行過(guò)戶的。

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