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沒房產(chǎn)證的房屋買賣合同是否有效

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-11 · 1021人看過

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在二手房買賣中有很多房主并沒有取得房產(chǎn)證,可是依然有人愿意買這房子,此時可能會寄希望于簽訂的書面房屋買賣合同來保護自身的利益。那根據(jù)法律的規(guī)定,這沒房產(chǎn)證的房屋買賣合同是否有效呢?律霸小編馬上為你做詳細解答。

一、沒房產(chǎn)證的房屋買賣合同是否有效

法律限制未依法登記取得權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓的管理性規(guī)范,而非效力性規(guī)范,未取得權(quán)屬證書的房屋買賣合同不違反法律的強制性規(guī)定,應(yīng)依法認定有效,如果第三人主張房屋所有權(quán)導(dǎo)致房屋買賣合同不能履行的,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

二、房屋買賣合同無效的情形

房屋買賣合同出現(xiàn)乏法律規(guī)定無效的情形,就是導(dǎo)致無效。五種主要的無效房屋買賣合同,如下:

(一)房產(chǎn)、地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓,合同無效。房屋是建筑在土地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,因此,房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房產(chǎn)和土地分別轉(zhuǎn)讓于不同的當(dāng)事人,或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),買方可以提出這種買賣合同無效。

(二)未辦理登記過戶手續(xù),合同無效。房屋買賣合同的標的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標志,否則,房屋買賣合同不能生效,也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果,即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù),即使賣方已收取了房價款,交將房屋交付買方使用,當(dāng)事人仍可提出合同無效的主張。

(三)產(chǎn)權(quán)主體有問題,合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)出賣他人房屋的,其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的,必須征得共有人同意才能出賣,出賣共有房屋時,須提交共有人同意的證明書。

(四)侵犯優(yōu)先購買權(quán),合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時,在同等條件下,共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)時,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。

(五)單位違反規(guī)定購房,合同無效。機關(guān)、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經(jīng)縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定,購買私房的,該買賣關(guān)系無效。

購買有房產(chǎn)證的房子還要承擔(dān)過戶風(fēng)險,那購買沒房產(chǎn)證的房屋豈不是要承擔(dān)更大的風(fēng)險?不過即使是有風(fēng)險也有人買沒房產(chǎn)證的房屋。至于此時會產(chǎn)生怎樣的法律風(fēng)險,還需要看實際的情況如何,當(dāng)然很肯定的說這些風(fēng)險都是對當(dāng)事人不利的。


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