買(mǎi)二手房時(shí)賣(mài)家反價(jià)怎樣應(yīng)對(duì)

一個(gè)完整的二手房交易，一般需要簽約、贖樓、資金監(jiān)管、貸款、遞件過(guò)戶(hù)、抵押擔(dān)保等多個(gè)環(huán)節(jié)，至少需要一個(gè)半月或者更長(zhǎng)的時(shí)間才能完成。其中簽約之后、賣(mài)方贖樓之前階段最容易遭遇賣(mài)方反價(jià)，“在過(guò)戶(hù)之前，即使買(mǎi)方已經(jīng)辦好資金監(jiān)管和貸款手續(xù)，但只要賣(mài)方一直觀望，遲遲不愿意贖樓，合同就很難繼續(xù)履行下去。

賣(mài)方違約，買(mǎi)方有三個(gè)選擇，主張雙倍返還定金、主張違約金或要求繼續(xù)履行合同，但是究竟選擇哪一種方式對(duì)自己更有利，需要綜合案件的情況分析。一般來(lái)說(shuō)，在定金和違約金之間，買(mǎi)方更愿意選擇金額更高的違約金。但是究竟選擇違約金還是選擇繼續(xù)履行合同？這需要考慮房屋交易價(jià)格、上漲幅度、自己對(duì)房屋的需求等因素。

首先，假如選擇違約金，一般合同約定的違約金比例為交易價(jià)格20%，但法院對(duì)違約金的支持比例卻不一致，存在較大的自由裁量空間。但毫無(wú)疑問(wèn)的是，在當(dāng)前惡意違約情形較多的情況下，法院肯定更傾向于打擊不誠(chéng)信的行為、盡可能高地支持違約金的比例。目前，深圳法院已經(jīng)有多起判賠支持20%違約金的案例，這對(duì)違約者來(lái)說(shuō)，是非常嚴(yán)厲的信號(hào)。

如果買(mǎi)方對(duì)房屋的現(xiàn)實(shí)需求非常迫切，或者房產(chǎn)價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超20%，則對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，要求繼續(xù)履行合同無(wú)疑是更好的選擇。但房地產(chǎn)交易自身的特點(diǎn)，決定了法院在判令繼續(xù)履行的時(shí)候需要考慮更多的因素：即必須具備可操作性或執(zhí)行性，法院才可能判令繼續(xù)履行。

注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

一、在合同簽訂時(shí)，首先要確保合同的效力，不給對(duì)方留下主張合同無(wú)效的借口，比如核實(shí)房產(chǎn)權(quán)利人的身份、代理人的授權(quán)委托手續(xù)、房產(chǎn)共有的情況等；

二、在合同內(nèi)容上下功夫，比如盡可能約定更短的交易周期以盡快完成交易，或者約定更高的定金額度（法律規(guī)定不超過(guò)交易金額的20%），或者約定一旦發(fā)生糾紛、訴訟引發(fā)的律師費(fèi)及各種費(fèi)用，由敗訴方承擔(dān)，盡可能增加違約成本；

三、自己嚴(yán)格依買(mǎi)賣(mài)合同約定履約，不給對(duì)方留下“買(mǎi)方違約”的口實(shí)，包括按時(shí)足額支付定金、及時(shí)辦理首期款的銀行資金監(jiān)管手續(xù)等；

四、發(fā)現(xiàn)對(duì)方可能違約的，要及時(shí)固定證據(jù)。如果賣(mài)方應(yīng)履行義務(wù)期限屆滿時(shí)未履行其義務(wù)，買(mǎi)方應(yīng)自己或者委托律師向賣(mài)方發(fā)出書(shū)面的《履約催促函》，并保留函件復(fù)印件及郵寄憑證，以證明對(duì)方違約的事實(shí)；

五、一旦發(fā)生糾紛，如果雙方協(xié)商不成，買(mǎi)方應(yīng)及時(shí)委托律師維護(hù)自身合法權(quán)益，而且無(wú)論買(mǎi)方考慮何種訴訟請(qǐng)求，在起訴后都應(yīng)立即申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，查封涉案的房產(chǎn)，以保障今后判決的順利執(zhí)行。