一、買(mǎi)房幾年可以賣(mài)出去
從法律的角度上來(lái)說(shuō),買(mǎi)了房子,無(wú)論何時(shí)都可轉(zhuǎn)售,由于受手續(xù)、稅費(fèi)等影響,其中的代價(jià)和難易程度差距甚遠(yuǎn)。
1、房產(chǎn)局備案之后,房產(chǎn)局備案后轉(zhuǎn)手,手續(xù)麻煩,這時(shí)交易,不光需交稅才能過(guò)戶,如不滿5年過(guò)戶,會(huì)增加懲罰性稅收,使稅費(fèi)翻一倍,如房貸已批,還得將貸款還清才可辦手續(xù),想想都怕。
2、賣(mài)房號(hào),賣(mài)房號(hào)最容易。有些人房子沒(méi)買(mǎi)成,就急于轉(zhuǎn)手。這時(shí)他們可賣(mài)房號(hào),對(duì)熱門(mén)樓盤(pán)而言,一個(gè)房?jī)r(jià)就可賺來(lái)數(shù)十萬(wàn)的差價(jià),且無(wú)需辦理繁雜的手續(xù),這錢(qián)來(lái)得真是太容易了。
3、簽完合同就轉(zhuǎn)手,一般人不會(huì)在剛簽完合同就轉(zhuǎn)手,除非有這幾種原因:剛買(mǎi)就后悔了;有人愿高價(jià)買(mǎi)房;資金緊張,錢(qián)不夠。這時(shí)轉(zhuǎn)手非常容易,你只需說(shuō)服房產(chǎn)商,將合同改名即可。
4、房產(chǎn)證到手之后,房產(chǎn)證到手后轉(zhuǎn)手,周期有點(diǎn)長(zhǎng),可等待交房2年或5年,甚至更長(zhǎng)時(shí)間。
二、未經(jīng)其他共有權(quán)人同意,擅自出售房屋的合同有效
《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條 規(guī)定:“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的,人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移,買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”
根據(jù)以上規(guī)定,小編認(rèn)為,出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)房屋即便沒(méi)有處分權(quán),并不影響作為原因行為的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力,房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。然而,買(mǎi)賣(mài)合同雖然有效,卻不能依據(jù)一份合同就確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬,因?yàn)閷?duì)房屋等不動(dòng)產(chǎn)而言,必須經(jīng)依法登記,才發(fā)生產(chǎn)權(quán)變更效力。如果房屋共有權(quán)人不同意出售而不配合變更登記,那么房屋的所有權(quán)就不能發(fā)生轉(zhuǎn)移,買(mǎi)房人是無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)的,但是可以要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償。
出售房源和買(mǎi)房是不一樣,因此要注意的內(nèi)容也不同,出售房子需要注意價(jià)格,合同簽訂,稅務(wù)以及房子的具體情況,還有一個(gè)比較重要的是明確雙方違約責(zé)任。沒(méi)有違約責(zé)任就沒(méi)有履行保障。要盡量約定每種履約行為的違約責(zé)任。比如逾期遷戶的違約責(zé)任、逾期付款、逾期騰房的違約責(zé)任等等。防止責(zé)任不清,發(fā)生糾紛無(wú)法維護(hù)自身合法權(quán)益。
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