在二手房交易過(guò)程中，在交易雙方考慮不充分、交易條件未協(xié)商明確等情況下，房產(chǎn)中介人員利用信息不對(duì)稱的優(yōu)勢(shì)，快速成交實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)，為交易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)埋下隱患。

一般情況下，首期房?jī)r(jià)款、房地產(chǎn)被查封等風(fēng)險(xiǎn)屬于二手房交易流程設(shè)計(jì)的制度性問(wèn)題，非個(gè)人可以解決;而戶籍遷移、“以房換房”模式下的違約以及交易中稅費(fèi)成本等造成的交易障礙等風(fēng)險(xiǎn)一定程度上可以通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提供居間服務(wù)而大量減少糾紛的發(fā)生。

從筆者承辦的與后者相關(guān)的案例看，大部分案例系因房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司業(yè)務(wù)人員在促成買賣雙方締約的過(guò)程中過(guò)分追求速度、效率，以成交為第一要義，忽略了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)從業(yè)人員應(yīng)盡的調(diào)查義務(wù)、披露義務(wù)、提示義務(wù)，而買賣雙方因不專業(yè)、不細(xì)心、缺乏必要的判斷能力，往往被“忽悠”簽訂了買賣合同。

筆者認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)明確居間服務(wù)的具體內(nèi)容，除了法律上所規(guī)定的提供媒介信息之外，對(duì)于信息披露所要達(dá)到的真實(shí)性、充分性應(yīng)當(dāng)予以規(guī)范。如：向買房出示產(chǎn)權(quán)調(diào)查報(bào)告、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)對(duì)提供房源信息的房屋進(jìn)行全方位攝影、攝像，其內(nèi)容作為買賣合同附件。

“律霸網(wǎng)事件”產(chǎn)生的主要原因，即在于締約前業(yè)務(wù)人員可能基于公司規(guī)范向買方披露了一定的房源信息，但并不確實(shí)、充分、有效，甚至業(yè)務(wù)人員可能實(shí)際并未履行居間義務(wù)，向買方進(jìn)行必要的媒介信息傳遞，導(dǎo)致在交易過(guò)程中買方發(fā)現(xiàn)房屋存在與其了解的房源信息不一致的情況，或發(fā)現(xiàn)其認(rèn)知發(fā)生了重大錯(cuò)誤。

同時(shí)，對(duì)于居間方的主要義務(wù)，律霸網(wǎng)在締約前未予充分明示，導(dǎo)致交易雙方往往認(rèn)為“我找了你中介，你就要負(fù)責(zé)幫我完成交易。完不成，都是你的責(zé)任。”一旦發(fā)生司法查封，或者類似本案中律霸網(wǎng)公司居間方身份和抵押權(quán)人身份存在實(shí)質(zhì)競(jìng)合的情況。

由此，筆者認(rèn)為目前二手房交易流程設(shè)計(jì)上的思路需要轉(zhuǎn)變。

在復(fù)雜的房地產(chǎn)交易流程中，要做到賣方無(wú)抵押貸款，買方不貸款一次性支付房款，從而一手交錢一手過(guò)戶是根本不現(xiàn)實(shí)的。風(fēng)險(xiǎn)管控的核心應(yīng)該在于“資金安全”的保障。約定賣方在確保權(quán)利轉(zhuǎn)移至買方名下時(shí)方可獲得房?jī)r(jià)款，而買方，在取得權(quán)利前先行支付全額房款(貸款)，以確保其履約能力。

然而，現(xiàn)實(shí)中存在的賣方抵押、買方貸款情形，一定程度上阻礙了前述模式順利的展開(kāi)。考慮到賣方房屋抵押權(quán)人的利益保障，買方貸款的銀行利益保障，只有引入第三方資金監(jiān)管平臺(tái)，在確保買賣雙方交易資金安全，以及各方債權(quán)人利益得以充分兼顧的情況下，才能確保交易的順利完成。

中國(guó)臺(tái)灣的二手房交易模式筆者認(rèn)為值得我們借鑒。

中國(guó)臺(tái)灣的二手房交易流程為簽約前房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查、簽訂房屋買賣合同、簽約后房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查、買方支付除貸款外房款至資金監(jiān)管賬戶、買方辦理銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)、買賣雙方申報(bào)納稅、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶以及抵押登記手續(xù)、銀行發(fā)放貸款至資金監(jiān)管賬戶、產(chǎn)權(quán)登記完成、資金監(jiān)管方清償賣方抵押債務(wù)(若有)、賣方抵押登記注銷、房屋交接、房款結(jié)算。

因資金均由第三方資金監(jiān)管平臺(tái)托管，買方無(wú)需擔(dān)心首付款非專款專用或因賣方誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行而房款無(wú)法返還，而賣方亦無(wú)需擔(dān)心買方房款支付能力。

其實(shí)早在2008年上海就設(shè)立了第三方二手房資金監(jiān)管平臺(tái)——上海市**產(chǎn)交易資金管理有限公司。

該二手房交易資金監(jiān)管模式可以適用賣方有抵押房地產(chǎn)、賣方無(wú)抵押房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)存在租賃關(guān)系需就租金押金進(jìn)行監(jiān)管業(yè)務(wù)。操作流程與中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)交易流程類似，可以極大限度的保障買賣雙方的交易安全。但在該服務(wù)模式推向市場(chǎng)后因宣傳力度不足，市場(chǎng)缺乏有效交易模式引導(dǎo)，抵押權(quán)人、債權(quán)人等各利益方基于不同利益訴求而眾口難調(diào)等原因難以推廣。

上海乃至中國(guó)大陸地區(qū)的二手房交易日益蓬勃，亟需根據(jù)中國(guó)大陸房地產(chǎn)特性、交易背景情況、資金安全的需求性等建立合理的交易模式并強(qiáng)制推行。對(duì)于提供居間服務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，應(yīng)當(dāng)從從業(yè)人員資質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化居間服務(wù)內(nèi)容以及形式等方面予以嚴(yán)格規(guī)范，并形成長(zhǎng)期監(jiān)管機(jī)制。如此，方得切實(shí)有效保障二手房交易安全、順暢進(jìn)行。