1、 土地出讓金的概念和出讓方式土地使用權(quán)出讓金是土地租賃的一次性收費(fèi)，即土地有效使用年限的使用價(jià)格，因此也可以稱之為“地價(jià)”。出讓金包括土地開(kāi)發(fā)投資費(fèi)和使用期內(nèi)的土地使用費(fèi)。前者包括直接配套地塊的征地、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是開(kāi)發(fā)投資的一次性補(bǔ)償；后者是土地資源使用成本，即“地租”，是土地所有權(quán)的經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)。如果租賃期為50年，將支付一次性使用費(fèi)，包括全部年限。目前，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式主要有協(xié)議轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)和拍賣三種。在這三種方式中，招拍掛是公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的，一般不存在國(guó)有土地使用權(quán)低價(jià)出讓的現(xiàn)象。由于協(xié)議出讓中沒(méi)有引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，誰(shuí)來(lái)使用土地，特別是土地出讓金的確定，存在主觀因素。土地使用權(quán)出讓金是多少？

2。土地出讓金的計(jì)算方法？土地出讓金可以分為地價(jià)和底價(jià)兩種計(jì)算方法。地價(jià)是每平方米土地單價(jià)，即出讓金總額除以土地總面積；樓面價(jià)是每平方米建筑面積地價(jià)，即出讓金總額除以規(guī)劃允許的總建筑面積。投資者通常以底價(jià)計(jì)算投資收益。由于地價(jià)不能反映土地成本的高低，只有將地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒矫椎慕ㄖ娣e上，核算才具有可比性，而且很容易估算投資成本和投資效益。一般認(rèn)為高層建筑可以分?jǐn)倿榈貎r(jià)，但實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)算征收的。同時(shí)，在具體計(jì)算過(guò)程中也有以下規(guī)定：

I.有實(shí)際成交價(jià)格且不低于基準(zhǔn)地價(jià)平均水平的，按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金；有成交價(jià)格低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，按整體地價(jià)的40%計(jì)算。二是劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。三是土地使用權(quán)受讓人對(duì)以上方式計(jì)算的土地出讓金數(shù)額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估價(jià)格的40%計(jì)算。四是劃撥土地使用權(quán)成本價(jià)占地價(jià)的最高比例不得高于60%。按劃撥土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)折算為市場(chǎng)地價(jià)，再按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。

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