開發(fā)商在售樓的時(shí)候，不管銷售的是期房還是現(xiàn)房，一般都是會(huì)通過打廣告的方式來吸引購房者的。對(duì)于售樓時(shí)的廣告，其中往往會(huì)作出比較美好的設(shè)想、承諾，但對(duì)于購房者而言，可能就不會(huì)知道這樣的廣告是否具有法律效力，因此也就不敢基于廣告內(nèi)容進(jìn)行購買。那到底售樓時(shí)的廣告是否具有法律效力呢?我們一起在下文中進(jìn)行了解吧。

一、售樓時(shí)的廣告是否具有法律效力

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>

由以上規(guī)定可以看出，商品房的銷售廣告一般不具有法律效力，但但符合下列情形之一的，該廣告視為要約，其內(nèi)容具有法律約束力：

1、出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體規(guī)定的;

2、對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的。

二、如何防范開發(fā)商夸大宣傳風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商可能存在夸大宣傳樓盤的情況。在這個(gè)階段中，往往開發(fā)商印制大量的宣傳單來宣傳自己樓盤的優(yōu)勢(shì)，通常這些宣傳資料中都或多或少的存在夸大宣傳的情況，通過這種方式來吸引更多的購房消費(fèi)者來參觀沙盤，定購預(yù)售房屋，同時(shí)，開發(fā)商還會(huì)特地找來大量的“房托”，烘托預(yù)售當(dāng)天的氣氛，影響意向購買人的心理，促成交易。

怎樣防范這種風(fēng)險(xiǎn)呢?可以采用扁鵲先生的“聞、問”的方式。所謂“聞”，就是指聽開發(fā)商的預(yù)售人員介紹樓盤的話語，每個(gè)人員是否都不同，是否與宣傳資料有出入，所謂“言多必失”，聽的時(shí)間長了就會(huì)發(fā)現(xiàn)其中的漏洞;所謂“問”就是指在預(yù)售現(xiàn)場(chǎng)要多問其他意向購買人，聽取其他人的意見，此外，還要多問開發(fā)商的預(yù)售人員問題，可能的話對(duì)開發(fā)商預(yù)售人員的承諾進(jìn)行錄音，然后與開發(fā)商的管理層確認(rèn)承諾的真實(shí)性。通常，開發(fā)商發(fā)放的宣傳資料從法律性質(zhì)上來講只能認(rèn)定為“要約邀請(qǐng)”，因此，購買人在訂立合同后，交付房屋時(shí)發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的房屋與宣傳資料中的有出入，但又苦于沒有證據(jù)證明，所以，購房人應(yīng)該保留好開發(fā)商的樓盤宣傳資料和固定售樓人員的語音證據(jù)，更有利的保護(hù)自己的權(quán)益。

依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，廣告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。因此，購房者最好委托律師把銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，在商品房買賣合同中約定清楚，在不符合廣告內(nèi)容的時(shí)候，才能維護(hù)自身權(quán)益

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