買房是如今大部分人的需求,在商品房交易中要進行簽訂認購書、購房合同等手續。房子買了后還能換嗎?要看房屋購買進行到哪一步,是否已經交定金。另外要注意定金和訂金的區別。這是很多消費者所忽略的地方。以下是簽訂商品房買賣認購書后情況的相關解析,僅供參考,關于更改購房合同有疑問可咨詢律霸的專業律師。
一、什么是商品房買賣認購書
是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書,約定將來訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對雙方交易房屋有關事宜進行初步的確認,而且往往以一定數額的定金作為協議的擔保。商品房買賣認購書在實踐中稱謂不一,如認購意向書、購房訂購單、購房預訂單、訂購房屋協議等等。
二、房子買了后還能換嗎?
很多購房者認為,在整個交易過程當中,只有最終簽署的《商品房買賣合同》是有效合同,而商品房認購書并不是正式合同,充其量也就是意向書而已,并不具備合同的約束力,因此,商品房認購書中所列有關定金罰則自然也就沒有約束力。其實這種觀點是錯誤的。
商品房認購書具有合同的法律效力,一旦簽署,即對雙方當事人產生相應約束力。購房者在簽署商品房認購書時千萬不能因其內容簡單而掉以輕心,尤其是不能認為商品房認購書不是正式合同,從而置商品房認購書中的有關違約責任于不顧。并且容易發生定金套牢購房人的問題。
導致認購人被套牢的原因主要是由于“定金罰則”的存在:根據《民法通則》和《合同法》的規定,當事人可以約定以交付定金作為訂立合同的擔保,如果給付定金的一方拒絕訂立合同,無權要求返還定金;如果收受定金的一方拒絕訂立合同,應當雙倍返還定金。
最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。這也就意味著,《商品房認購書》中一旦約定了定金,如果不想簽訂《商品房買賣合同》,開發商就有權“不返還”。當然,如果開發商不愿訂立《商品房買賣合同》,就要雙倍返還。
提醒,一旦看到“定金”兩個字,就一定要同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。
盡管房屋認購書常常將認購人套牢,但,只要注意以下幾點,完全可以規避風險,防止被套。
謹慎對待銷售人員的宣傳
為了訂單背后的提成,銷售人員會使出“渾身解數”,所以一定要謹慎分析銷售人員的促銷手段,無論是“最后一套”還是“明天就漲價”,無論是“小區配套完善”還是“智能管理”,無論是“超大樓間距”還是“60%綠化率”,都請您保持冷靜,不要因為一時頭腦發熱而被“套牢”。
交錢之前請三思
為最大限度保護自己的利益,要在把錢款交出去的時候一定要“三思”。而且在定金交付之前,《商品房認購書》中的定金條款并不生效,因此如果在已經簽訂了《商品房認購書》之后,但是尚未交付錢款之前改變主意,《商品房認購書》又沒有約定其他懲罰性條款的情況下,消費者還可以選擇及時抽身,這個時候開發商或銷售公司無權要求或起訴消費者支付錢款。
簽訂《商品房認購書》并非必經程序
雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認購書》,但從法律上講,簽訂《商品房認購書》并不是房屋買賣的必經程序,購房者可以爭取直接與開發商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補充協議)等內容進行協商,雙方達成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》。約定《商品房認購書》“退出”條款由于簽訂《商品房認購書》時,樓盤的一些細節尚未明確,《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確,很多不確定性因素都可能導致難以簽訂《商品房買賣合同》,例如申請貸款不被批準等,因此必須約定“退出”條款,以保證在自己沒有過錯的時候能夠隨時“退出”。
盡量不交“定金”
如果還沒有下定最后的決心要買這套房子的話,一定不要交“定金”,可以交訂金、預付款、預訂款、誠意金、擔保金、保證金、訂約金、押金等。為了更容易抽身退出,盡量不要交“定金”。
要抓住對方違約機會
一旦開發商或銷售公司出現違約,一定要抓住機會,要求開發商或銷售公司解除《商品房認購書》,并全額退還已經收取的款項,如果是定金,還可以要求雙倍返還。為了能夠順利抓住開發商或銷售公司的違約行為,需要在《商品房認購書》中詳細約定開發商或銷售公司收取“定金”或“預付款”的目的,并把銷售人員的承諾寫入,這樣一旦出現違反約定的情況,消費者才能夠底氣十足并證據充分地要求對方返還款項。
認購書可直接轉成正式合同
商品房認購書是房屋買賣雙方達成的一種“初步意向”,既然是初步意向,就表明雙方可以以比較小的代價退出。但是在特殊情況下,初步意向也可能轉化為正式的商品房買賣合同。條件是具備《商品房銷售管理辦法》第16條規定的商品房買賣合同的主要內容,出賣人已經按照約定收受購房款。這個規定實際上是一把雙刃劍,如果已經決定要買這套房,不妨利用這個規定,爭取讓初步意向直接轉化成《商品房買賣合同》,免去中間的夜長夢多。但是如果消費者還處于試探階段,還希望能夠有機會隨時退出,那么就要避免在預訂書或是商品房認購書中約定得過于詳細,防止初步意向直接轉化成商品房買賣合同,為自己保留及時“退出”的機會。
購房者應注意分辨買賣合同和認購書的區別,雖然認購書是初步的意向表示,但也可能進行轉化,而定金起到了決定性的作用。購房合同備案登記和銀行貸款也屬于影響更改意向的因素。購房前應認真思考,全方位量房、規劃未來房產再做決定,以免出現糾紛和后悔的情況。
購房者買房子要注意什么?
購房注意事項有哪些?要注意什么?
購房定金糾紛如何處理
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