在借名買房的背后,實(shí)際出資人會(huì)與登記購(gòu)房人簽訂相應(yīng)的房屋買賣合同,以保證自己能夠取得所購(gòu)買的房屋,該合同的有效性對(duì)實(shí)際出資人是否能夠取得房屋或者最大化的保護(hù)自身的利益至關(guān)重要。那么此時(shí)借名買房的合同效力是怎樣的呢?接下來(lái),就讓律霸小編為你做詳細(xì)解答吧。
一、借名買房的合同效力是怎樣的
1、借名購(gòu)房一般的商品房,該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。
意思自治是我國(guó)合同法的一項(xiàng)基本原則,任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定,委托他人代理為一定民事法律行為,其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為,雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效,應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同,要求登記購(gòu)房人將所購(gòu)房屋過(guò)戶到自己名下。
2、借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力。
對(duì)于該類合同的效力,我國(guó)不同法院有不同的認(rèn)識(shí),有的法院認(rèn)為該類合同為無(wú)效合同,理由是雙方當(dāng)事人,尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國(guó)家政策的行為,屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無(wú)效合同情形,其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購(gòu)房資格,而非房屋本身,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。
而有的則認(rèn)為,我國(guó)《合同法》明確規(guī)定違反國(guó)家法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才屬無(wú)效,而關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市交易的相關(guān)規(guī)定不屬于法律,亦不屬于法規(guī),從維護(hù)市場(chǎng)交易秩序的角度出發(fā),該類合同不應(yīng)判歸無(wú)效,合同雙方如果能夠按照規(guī)定補(bǔ)繳稅收,合同仍應(yīng)屬有效。因兩種觀點(diǎn)均具有一定的合理性,導(dǎo)致法院在裁判此類案件時(shí)陷入了困境。
二、借名買房的法律風(fēng)險(xiǎn)有哪些
1、如果登記購(gòu)房人反悔,出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購(gòu)房款的事實(shí),要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購(gòu)房款都很困難;
2、如果登記購(gòu)房人有對(duì)外債務(wù),債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn);
3、如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡,該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承;
4、如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購(gòu)房人與借款人不是同一個(gè)人,銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定,要求提前解除貸款合同。
在這些情況下,出資人很難得到房屋,而可能只有要求返還房?jī)r(jià)款、違約金,不能要求繼續(xù)履行合同、取得房產(chǎn)。而且,即使登記產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠(chéng)信的行為,那么將登記產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。
通過(guò)前文的介紹,您應(yīng)該對(duì)借名買房已經(jīng)有了一定的了解。借名買房者,一定要認(rèn)清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì),如果是拆遷房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等有政策限制交易條件的房產(chǎn),那么最好不要購(gòu)買,以免一旦發(fā)生糾紛,落得房財(cái)兩空的局面。至于,借名買房的合同效力是怎樣的,上文中小編已經(jīng)作出了講解,希望可以為你提供一些幫助。
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