在購買商品房的過程中,交房在簽訂商品房買賣合同這一步驟之后,而在商品房買賣合同簽訂后,開發(fā)商應(yīng)該嚴格按照合同的約定以及法律的規(guī)定來交房。而為了防止開發(fā)商違約,購房者在商品房交房的時候有什么要注意的呢?如果開發(fā)商遲遲不交房,也即開發(fā)商延期交房商品房怎么辦?律霸小編馬上為你做詳細解答。
一、商品房交房的時候有什么要注意的
(一) 注意房款約定,如果客戶與開發(fā)商在合同中約定,在房款結(jié)清之前,開發(fā)商有權(quán)順延交付房屋,則客戶須結(jié)清房款之后,才能接收商品房。
(二)注意三物業(yè)費可以按月交。在辦入住手續(xù)時,多數(shù)開發(fā)商或物業(yè)公司要求業(yè)主一次性交付一年或多年的物業(yè)管理費。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理的各項收費可按月、按季或按年度計收,但不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費用。
(三)注意二物業(yè)費不能亂漲價。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定,新建小區(qū)一般由開發(fā)商選聘物業(yè)管理公司,并簽署前期物業(yè)管理協(xié)議。在簽署購房合同時,開發(fā)商有義務(wù)向購房人出示業(yè)主臨時公約,就物業(yè)費等相關(guān)事項作出約定。因此,如果在收房時出現(xiàn)物業(yè)費漲價的問題,業(yè)主可據(jù)此主張權(quán)利。
(四)注意繳納契稅簽協(xié)議。根據(jù)規(guī)定,契稅一般于買賣雙方辦理房產(chǎn)權(quán)屬過戶或變更時向契稅征收機關(guān)繳納?,F(xiàn)實中多數(shù)開發(fā)商在辦理房屋入住手續(xù)時要求業(yè)主特別是按揭業(yè)主繳納契稅、交易手續(xù)費等相關(guān)費用,否則不予辦理入住手續(xù)。購房者最好與開發(fā)商協(xié)商,簽訂《契稅繳納協(xié)議書》,約定雙方應(yīng)承擔的違約責任等。
(五)注意五先驗房再辦理手續(xù)。目前,開發(fā)商在交房時,一般都要求業(yè)主先辦理手續(xù),繳納相關(guān)費用之后,才允許業(yè)主驗房。對于這一不合理的程序,業(yè)主應(yīng)堅持先驗房,后辦理手續(xù),并應(yīng)將驗房時發(fā)現(xiàn)的相關(guān)問題書面呈遞給開發(fā)商并讓其簽收,以避免以后的糾紛。
此外,鑒于購房人專業(yè)知識的匱乏,提醒購房人在收房時能夠集體收樓,可能的情況下可以聘請律師指導(dǎo)協(xié)助,這不但可以彌補單一主體知識的限制,更好、更有效地維權(quán),還可引起開發(fā)商的重視,促使開發(fā)商就收房過程中的問題做約定。
二、開發(fā)商延期交付商品房怎么辦
開發(fā)商不能交付房屋的原因往往很復(fù)雜,而業(yè)主卻無法知道開發(fā)商不能交付房屋的真正原因,導(dǎo)致業(yè)主手足無措,不知道該怎么做,如發(fā)生該情形建議業(yè)主一定要想辦法搞清楚開發(fā)商不能交付房屋的真正原因,不能聽開發(fā)商或者售樓人員的一面之詞,要多方搜集信息以確保信息的真實性,然后有針對性地采取措施。
(一)正常延期交付的處理:正常延期交付主要指由于施工遲延、相關(guān)政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導(dǎo)致的房屋交付逾期。這種情況下,業(yè)主完全可以選擇等待,并要求開發(fā)商按合同承擔延期交付房屋的違約責任,這里提醒業(yè)主,如合同約定的違約金不能彌補你的經(jīng)濟損失(以房屋的正常市場租金作為參照),你可以要求開發(fā)商賠償你的經(jīng)濟損失。
(二)非正常延期交付的處理:非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關(guān)政府手續(xù)違法且無法辦理等,如不幸發(fā)生上述情況,建議業(yè)主立即退房,如開發(fā)商負債已經(jīng)超過其資產(chǎn),業(yè)主還可以向法院申請開發(fā)商破產(chǎn),以最大限度的保護業(yè)主的利益!
可見延期交房除了合同中有特別約定的,購房者可以追究開發(fā)商的違約責任。
在商品房買賣中,開發(fā)商有如期、并按照購房合同以及法律規(guī)定的交房條件來交付房屋,不得有違約。而如果開發(fā)商存在諸如延期交房等違約行為時,購房者可以向開發(fā)商主張違約金,或是以其他方式來承擔違約責任,以維護自身的合法權(quán)益。在維權(quán)的過程中,身為購房者,如果您有任何問題,都不妨向房產(chǎn)方面的專家律師咨詢解決。
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