隨著國家宏觀調(diào)控政策力度的加大，我國房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價降幅較快，導(dǎo)致購房者要求退房事件紛紛發(fā)生。那么，根據(jù)法律的規(guī)定，商品房交付使用的條件有哪些呢?而在一般情況下，房價下跌購房者能否要求退房呢?律霸小編馬上為你做詳細解答。

一、商品房交付使用的條件有哪些

商品房交付使用的條件是指在簽訂商品房買賣合同后，作為標的物的商品房在具備哪些要求后出賣人即可將其交給買受人占有。

建設(shè)部2001年頒發(fā)的《商品房銷售管理辦法》第五章規(guī)定了商品房的交付，其中第三十條原則規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按其交付給買受人。三十一至三十五條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時的一些義務(wù)(如樣板房問題、提供住宅商品房的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、商品房測繪等)，其中交付使用最嚴格的條件是商品房項目的竣工驗收，因為竣工驗收是行政法規(guī)對于商品房交付使用的強制性規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。

二、房價下跌能否退房

一般，只有在開發(fā)商違約的情況下，購房者才可以要求解除合同，要求退房。見下：

1、不履行合同與誠實信任原則相悖。

誠實信任是一切民事法律行為的基礎(chǔ)，被稱作民法的“帝王原則”，它要求締約時誠實并不欺不騙，締約后守信并自覺履行。因此無論是開發(fā)商，還是購房者，都應(yīng)該講誠信。

2、購房者不履行合同，也無權(quán)依法解除合同。

解除合同的方式有協(xié)議解除和法定解除，協(xié)議解除在此已不存在，只能看能否適用法定解除。

有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍δ履行;

(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他Υ約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

(5)法律規(guī)定的其他情形。

購房者似乎可以利用(2)、(3)、(4)項，使其符合所要求的表象條件，但關(guān)鍵的是，根據(jù)法律規(guī)定的解除選擇權(quán)是專屬于守約方的。因此，即使購房者不履行合同，也無權(quán)適用法定解除條件。

3、能履行的合同違約后也應(yīng)繼續(xù)履行。

在法理上，根據(jù)合同是否履行與履行狀況，違約行為可分為合同的不履行和不適當(dāng)履行。合同的不履行包括拒不履行和履行不能。在一方能履行而不履行的情形下，對方可以選擇繼續(xù)履行或解除合同，而不履行方無權(quán)毀約。

4、即使合同解除也要賠償損失。

當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標準適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。從法律規(guī)定來看，合同解除后約定違約金低于開發(fā)商損失的，開發(fā)商可要求增加，而這損失包括合同履行后可以獲得的利益，即前后房款的差額。可見，即使合同解除，購房者也要賠償相當(dāng)于開發(fā)商的損失。

通過上文的介紹，您應(yīng)該已經(jīng)知道，商品房必須要經(jīng)過嚴格的驗收程序才能交付使用，此點希望您在購買商品房時加以注意。我們當(dāng)中很多人，可能一生只能買一處房子，所以關(guān)于購房的細節(jié)等問題可能不是很清楚，所以當(dāng)您準備購買商品房時，建議您最好時咨詢下專業(yè)的律師，有效的避免法律風(fēng)險。

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