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寧波
轉租是否適用買賣不破租賃？
一、轉租是否適用買賣不破租賃?
租戶是否具有轉租的權利，取決于租戶與房東的具體約定。在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物轉讓他人，對租賃關系也不產生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在并要求承租人返還租賃物。
《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”但從該條款看，并沒有明確規定未經出租人同意轉租的合同屬于無效合同，并且轉租行為僅僅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的繼續履行并不會損害國家利益和社會公共利益，因此該條款不屬于效力性強制性規定，未違反法律、行政法規的強制性規定，不屬于合同無效的情形，依法應予保護。
保護次承租人的合法權益，有利于維護社會經濟秩序的穩定，也符合法律鼓勵交易的目標和精神。當前，房屋轉租甚至連環轉租現象在現實生活中大量存在，對于轉租行為而言，只要承租人與次承租人簽訂的轉讓合同不存在損害出租人的合法權益，不涉及損害國家利益、社會公共利益、集體利益或者第三人合法利益，不違反法律規定的情形，則法律應充分保護市場交易，保護善意第三人的合法權益。
二、不適用買賣不破租賃的情況有哪些?
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
1、房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
如果雙方當事人另有約定，如果出租人和承租人在租賃合同訂立時就約定不受買賣不破租賃原則約束的，即約定只要賣房就解除租賃合同的，那等于約定了一個附解除條件的合同，當然不受買賣不破租賃原則的約束。
綜上所述，買賣不破租賃的例外情況很少，僅存在于房子存在抵押或者被法院查封的情況下。在房屋租賃市場上，轉租行為并不少見，轉租也在買賣不破租賃范圍內，作為合法的轉租行為，次承租人對房子的租賃權可以在房子買賣的時候得到保障。
買賣不破租賃四種例外有哪些
房屋買賣不破租賃的法律后果是怎樣的
如何區別優先購買權和買賣不破租賃
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