一、買賣不破租賃到底啥意思?
買賣不破租賃,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,對(duì)租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條,私有房屋在租賃期內(nèi),因買賣、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的,原合同對(duì)租賃人和新房主繼續(xù)有效。
二、限制適用情況
1、動(dòng)產(chǎn)租賃的限制適用
從買賣不破租賃原則產(chǎn)生的歷史條件及各國(guó)立法規(guī)定來(lái)看,該原則應(yīng)當(dāng)不適用于動(dòng)產(chǎn)租賃。對(duì)于我國(guó)合同法第229條的規(guī)定是否應(yīng)當(dāng)適用于動(dòng)產(chǎn)呢?筆者認(rèn)為,動(dòng)產(chǎn)租賃不應(yīng)當(dāng)適用該原則,其理由如下:第一,動(dòng)產(chǎn)的種類繁多,且價(jià)值普遍較低,通過市場(chǎng)交易很容易取得,因此,沒有必要給予動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)以特殊的保護(hù)。第二,對(duì)動(dòng)產(chǎn)租賃適用“買賣不破租賃”原則,不利于財(cái)產(chǎn)的流通,不利于充分發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的效用,不符合物盡其用的財(cái)產(chǎn)利用原則。第三,租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界,否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷,而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂,這一邊界應(yīng)通過其適用的客體體現(xiàn)出來(lái),即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化。第四,從各國(guó)立法來(lái)看,立法例上都是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行租賃權(quán)物權(quán)化。
2、在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定:“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,由承租人自己承擔(dān)。”即在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。司法解釋做出如此規(guī)定的原因在于:雖然對(duì)于承租人享有的承租權(quán),古今立法者的態(tài)度經(jīng)過了從“買賣擊破租賃”到 “買賣擊不破租賃”的變遷,逐步體現(xiàn)出一種租賃權(quán)物權(quán)化的趨勢(shì),但是,法律對(duì)租賃權(quán)效力的特殊規(guī)定只是強(qiáng)化了債權(quán)的效力,從而達(dá)到對(duì)租賃人權(quán)利保護(hù)的目的,但租賃權(quán)的性質(zhì)不因此而改變。在將房屋抵押后再出租的情況下,仍然適用 “先物權(quán)優(yōu)于后債權(quán)
3、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用查封是指人民法院執(zhí)行人員將作為執(zhí)行對(duì)象的財(cái)產(chǎn)加貼封條予以封存,禁止被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移或處分的措施,體現(xiàn)了國(guó)家公權(quán)對(duì)私權(quán)的干預(yù)和救濟(jì)。其本質(zhì)上是一種公法行為。查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán),不動(dòng)產(chǎn)被查封后,其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán)。因此,被查封的財(cái)產(chǎn),債務(wù)人或其他人擅自處分的,該處分行為無(wú)效。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出,執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效。從另一方面來(lái)說,查封的目的就是為了實(shí)現(xiàn)債權(quán),承租人明知租賃物有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃合同,由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)只能由他自己承受。
4、破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中的限制適用
破產(chǎn)企業(yè)的房屋建筑作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),必然要進(jìn)行拍賣或變賣,所有權(quán)肯定會(huì)發(fā)生變化;以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)也屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),其權(quán)屬同樣會(huì)發(fā)生變化。在破產(chǎn)案件中,對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)以其所有的房屋建筑物或者土地對(duì)外簽訂的租賃合同在破產(chǎn)宣告時(shí)尚未履行完畢的,在破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)處理過程中,一般應(yīng)限制適用“買賣不破租賃”原則。有關(guān)買賣不破租賃原則的適用情況應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際來(lái)進(jìn)行處理,特別是對(duì)于買賣不破租賃原則的適用范圍上,如果符合買賣不破租賃原則的適用條件的,則可以按照相關(guān)法律規(guī)定來(lái)進(jìn)行認(rèn)定和處理,如果不符合的,則需要按照合同法的違約責(zé)任來(lái)進(jìn)行賠償。
有關(guān)買賣不破租賃原則的適用情況應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際來(lái)進(jìn)行處理,特別是對(duì)于買賣不破租賃原則的適用范圍上,如果符合買賣不破租賃原則的適用條件的,則可以按照相關(guān)法律規(guī)定來(lái)進(jìn)行認(rèn)定和處理,如果不符合的,則需要按照合同法的違約責(zé)任來(lái)進(jìn)行賠償。
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些
買賣不破租賃的條件是什么?
買賣不破租賃的法律規(guī)定有哪些?
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孫軼群律師,具有法學(xué)和醫(yī)學(xué)雙重教育背景,從業(yè)以來(lái)辦理過買賣合同、婚姻家事、民間借貸、勞動(dòng)工傷、交通事故、刑事辯護(hù)等類型案件,積累了豐富的理論知識(shí)和辦案經(jīng)驗(yàn),特別是在人身?yè)p害賠償方面,對(duì)該類案件的賠償項(xiàng)目、賠償標(biāo)準(zhǔn)、保險(xiǎn)理賠、傷殘鑒定、責(zé)任認(rèn)定、醫(yī)療鑒定聽證等方面進(jìn)行了深入研究,其扎實(shí)的專業(yè)功底及出色的代理能力在為當(dāng)事人服務(wù)過程中贏得了良好口碑。
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